【裁判要旨】

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，房地产公司违反的，应当承担违约责任。

【基本案情】

原告董某与高某系夫妻关系。2013 年 11 月 2 日，二原告与被告某房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于某市高新区某小区的房屋一套。被告在该小区楼盘的销售过程中，在路面广告、宣传视频、微信公众号文章中，频繁出现“双学区”的宣传内容。但此后，某市教育局发布的义务教育施教区及幼儿园招生范围中明确该小区仅属于被告所宣传的“双学区”其中一所学校施教区。二原告认为，被告交付的房屋无法达到宣传中的学区房，系虚假宣传，重点学校的学区房价值高于非重点学校学区的房屋，被告应补偿差价损失。故二原告诉至法院，请求被告赔偿房屋差价 2 万元。

【裁判结果】

法院审理认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。被告在销售宣传中多次提及“双学区”等内容且明确学校名称，该允诺具体确定，对普通购房人是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，故应当视为要约。该允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，双方均应受其约束。现根据教育部门关于施教区划分的相关文件，涉案房屋仅属于被告宣传的“双学区”其中一所学区范围。据此，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。

【典型意义】

作为一种销售手段，房地产公司往往采取各种手段对其所销售楼盘的质量、环境、配套设施进行宣传。商品房销售广告的内容如果没有记载入合同，对双方当事人没有合同约束力，但是如果具备了如下特定条件，即使没有记入合同，也视为合同内容，如果房地产公司违反的，就应当承担违约责任：

1、广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内；

2、广告内容针对的是房屋及其相关设施；

3、所作的说明和允诺必须具体确定；

4、承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响。

本案中，被告在销售宣传过程中，通过各类宣传途径允诺涉案小区房屋属于“双学区”且明确学校名称。虽被告的该销售宣传允诺未明确载入合同条款，但是被告的该允诺具体确定，且对消费者是否确定订立商品房买卖合同购买涉案小区房屋的考量以及房屋价格确定有重大影响，故被告的该允诺行为应当视为合同内容。

【业务启示】

1、商业广告属于要约邀请，除非广告的内容具体确定，否则即使购房人因该广告而与房地产公司签订合同，广告内容也不视为合同内容。媒体广告、广告牌、宣传小册子均属于商业广告，房地产公司在广告中所做的宣传并不当然成为合同内容，对房地产公司而言，也不当然地产生合同义务。但是如果房地产公司就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。因此，房地产公司在广告宣传资料中应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标示。

2、在商品房销售过程中的宣传资料、出街文件也要严格遵照法律法规及相关规定的要求，对于“最……、极……、”与品质有关的文字描述，避免使用；向客户介绍房屋说辞，也应要有敏感度，不要有任何对于房屋及房屋配套设施等的不实承诺。

【法条速递】

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2、《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。