文 | 杨悦

居民小区一部电梯5个广告，在狭小的空间内循环播放，令人不胜其扰。有的小区投放了不少网络贷款、医疗美容、电子游戏等广告，广告中的人物着装、动作欠妥，带着孩子出门的家长避之不及。

针对网友集中反映的小区广告扰民突出问题，人民日报记者日前调查发现，业主与物业服务企业（物业）签订合同时，要么没注意广告经营权相关条款，要么难以单独针对条款提出异议，等业主发现不妥，再想对广告投放提出意见，已经十分困难。

理论上，小区投放广告，当然是业主说了算，不存在争议。根据《中华人民共和国民法典》第271条和第278条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主如果想在电梯、走廊、外墙面、过道等共有部分投放广告，利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意，以符合绝大多数业主的意志。

而如今业主投诉无门，还生出“小区投放广告到底谁说了算”这样的“伪命题”，问题首先出在物业越权管理，又缺乏监督约束。业主拥有小区共有部分的所有权、使用权、收益权和处置权，打不打广告、在哪里投放什么广告、收益怎么使用，都应由业主决定。

物业的广告经营权，并非自己的固有职能，而是从业主受让取得的，切不可反客为主。实践中，很多业主感觉“物业很牛”，跟“管家”越位当“主人”脱不了干系——物业直接自己拍板作决定，没找准自己的位置和角色。

像业主在物业合同中委托物业行使广告经营权这种情况，且不说双方意思表示是否一致，就算业主充分信任并授权给物业，进行投放广告决策前先征求业主意见，确保业主知情同意，收到广告扰民反馈后及时改进，算什么难事吗？更进一步，扣除物业合理成本后，利用业主共有部分产生、本该属于业主的广告收益去了哪里？尽到财务信息披露义务了吗？要说将广告收益用作小区维修资金，那也是业主共有的，使用时须经业主同意，不声不响握在物业手里、花得不明不白算怎么回事？

明明业主对共有部分享有共同管理权，单独对物业决策提出异议时却又有心无力，陷入“人人所有，约等于人人没有”的窘境。物业纠纷能否得到妥善处理，很大程度上取决于业主们能否有效组织起来，通过业委会对物业形成监督制约，维护业主权利。

由于居民小区治理参与意识不足、对筹办业委会程序流程不够了解等原因，业委会成立难、覆盖率低。对有条件成立业委会的小区，相关部门要加强业务指导；对业委会“难产”或运营效果不佳的小区，可以先设置过渡性的物业管理委员会，推动选举产生业委会，避免类似事件发生，提高社区自治管理水平。

【作者】 杨悦

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来源：南方 - 创造更多价值