我们经常看到“一楼带小院”房产广告宣传，一楼的小院所占的面积究竟是归全体业主还是归开发商所有呢？我国《民法典》274条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。基于该条规定，我们可以看出一楼的小院要想合法有效应当具备以下两个条件：

一、一楼小院必须通过规划部门事先批准。如果商品房规划批准，但小院绿地未报批或报批未批准以及开发商与购房者私下达成使用协议后未获批准的，均不能认定小院的买卖协议有效。

二、开发商必须事先通过有效方式（如广告）向其他业主明示小院归一楼业主使用。

取得小院使用权的业主使用小院时应受以下四个限制：

一、小院一般情况应与房屋一并确定，一并转让。

二、仅取得使用权，不享有所有权。

三、不得妨碍建筑区域内有关公用事业的建设和使用。

四、相应面积内的土地专用使用权费用和绿地维护费用应单独计算，由一楼业主（使用人）承担。