魔方公寓完成行业首单资产证券化 破解轻资产融资难困境

上海2017年1月11日电 /美通社/ -- 昨日（1月10日），国内最大的长租公寓运营商魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”已成功设立，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元。

魔方公寓信托受益权 资产支持专项计划成功设立

这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，除了具有金融创新意义，更是给以轻资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。

该项目发行总金额为3.5亿元，产品期限为1-3年，采用优先级/次级支付机制，其中优先级共设三档，均获得中诚信证评授予的AAA评级。该ABS项目已获得上海证券交易所挂牌转让无异议函，由魔方公寓集团内公司魔方（南京）企业管理咨询有限公司担任原始权益人，摩根士丹利华鑫证券与中信信托担任财务顾问，中航信托担任信托受托人。目前认购资金已全部到账，认购方包括了多家国有银行、地方银行、基金等大型金融机构。

此次魔方公寓发行的信托受益权资产支持专项计划的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入。根据《房屋所有权证》，30处物业合计租赁面积为12.9万平方米，入池房间数为4,014间，以“特定门牌号的公寓”所产生的租金收入作为入池资产。

该专项计划具有现金流稳定且对优先级本息覆盖倍数较高的特点。得益于优质的基础资产和有力的增信措施，该ABS项目的优先级平均利率仅约为年化5%，有效拓宽了原始权益人自身融资渠道，降低了融资成本。

作为公寓行业内唯一一家完成C轮融资的运营商，魔方公寓的融资能力一直处于行业首位，且融资成本仅为6-7%，对比业内10%的平均融资成本，优势可见一斑。而此次ABS的成功尝试，除了进一步体现了魔方公寓的行业领导地位和融资能力，也给正积极优化融资对策的众多运营商们提供了极具参考意义的优秀样本。

在2016年6月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，明确提出要加大政策支持力度，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持，这其中包括支持企业发行证券化产品。在过去的半年时间里，通过各个地方政府和机构的积极推进与支持，魔方公寓成功发行了首单公寓ABS，成为行业中首个受惠于政策的企业。

取得这项喜人成果，魔方公寓经历了严苛的考核评审。在连续两轮的融资中，魔方公寓获得了来自境内外资本的双重支持，美国华平和中航信托等知名投资机构的加入带来了有力的品牌背书，加之魔方公寓自身长达七年的公寓运营管理经验，使其发展速度和规模一直位居行业第一，门店覆盖全国主要一二线城市，已投入运营和在建门店总数超过3万间，约为行业第二至第十名其他运营商的房间数总和。据魔方公寓提交的数据显示，2012-15年开业房间数复合增长为102%，2013-15年营业收入复合增长为149%。对此次打包入池的30个项目，审核部门调取了其1-9月的运营数据，其中成熟运营门店的出租率超过95%，这与魔方公寓此前对外发布的出租率一致。

值得一提的是，该计划涵盖了北京、上海、广州、深圳、南京等8个一二线城市30处物业，均经过专业评估机构现金流预测，并设置不合格资产替换机制，确保入池资产为优质资产，同时提供优先/次级分层、超额覆盖、AAA担保等多项增信措施，创造了公寓轻资产行业首单通过资产证券化实现零抵押募资的记录。

魔方公寓相关负责人表示，“国内公寓行业融资难、成本高仍然是现阶段的普遍现象，但是公寓是国际REITs与资产证券化市场的重要基础物业类型，本专项计划的发行为国内公寓实现更大范围证券化和REITs操作进行了有益尝试。项目成熟后将成为长期给企业造血的一个重要渠道。未来，魔方公寓还将针对不同阶段的资产打包成证券化产品进行发行，提供适合公寓行业全生命周期的融资解决方案。”