项目基本概况 “经沣·国际企业花园”项目位于长沙市经济开发区（星沙）东四路西侧，湖南水利电力学校对面，占地216亩。项目南邻远大二路、北临盼盼路，与星沙大道、京珠高速、319国道相连，周边还有长永高速、机场高速、107国道。东至黄花机场，南接长株潭城市群，西临长沙火车站和湘凝新港。地理位置优越，出入交通十分方便。 （S）优势 1、地理位置优越：星沙处于“长株潭都市经济圈”的核心腹地。 2、政府政策支持：长沙县也出台了《关于促进现代服务业发展的若干规定》中对综合写字楼项目给予了政策上的大力支持，鼓励投资商开发商务写字楼宇。 3、周边良好产业氛围：项目所在区域紧邻三一重工、长丰猎豹、中粮可口可乐、百事可乐、德国博士等众多中国名企和世界五百强企业，地缘优势凸显。 4、资源稀缺优势：项目所在地段属长沙经济技术开发区成熟区域，项目周边土地基本已开发完毕，闲置土地很少。 5、交通优势：近年来星沙地区投入20多亿元，修建十多条道路，与长沙市开福区、芙蓉区、天心区连接。使长沙中心城区到星沙的车程由过去半小时缩短为10分钟。规划中的地铁2号线，站点离项目仅1-2公里。 （W）劣势 1、项目处于工业区与居民区交接地带，附近居民主要为拆迁安置和国企家属院，缺少商业氛围； 2、生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远； 3、项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。 （O）机会 1、长沙县政府2010年启动6大龙头项目，直接投资32亿元，改善区域投资环境。对提升区域投资价值，刺激外部投资需求拉动作用很大。 2、长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大。 3、武广高铁的开通，有利于长沙整体投资环境的促进。 4、地铁二号线从附近经过，地铁物业概念吸引力大。 （T）威胁 1、长沙国际企业中心的强势出击必定带来一定压力。 2、国家调控房产政策的不确定因素。 3、经开区产业园项目稂莠不齐，规模难以在短期内打造成知名品牌。 4、星沙“长永高速CBD项目”即将上马，可能会分流部分潜在客户 5、发展商自身开发运营及招商模式。 二、项目周边现状分析 ——周边配套—— 星沙政府近年来推出多项优惠政策，吸引商家投资，目前已建成中高档楼盘80多个，包括多个购物中心，品牌餐饮，星级酒店，休闲娱乐、物流等产业。 ——周边规划—— 根据长沙市政府城市规划，地铁2号线站点离项目地1-2公里。马王堆批发市场未来几年内也将迁至星沙地区。长永高速城市商业区改造项目2010年将启动，未来打造星沙现代绿色CBD。 ——周边设施—— 经开区范围内有10座110KV以上的变电站，供电区域最大负荷为336兆瓦，可提供双回路供电选择。水资源丰富，具有充足的供气、供水、排污设施。固话、移动通讯、宽带设施齐全。 ——客户群体—— （1）实力雄厚、发展历史悠久的大公司：这一类公司资金充裕，注意对其形象的维护，因而对写字楼的要求较高，高档独栋写字楼通常是他们的购买目标。 （2）发展中的中小型公司：这一类公司正处于事业发展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台。在可以承受的范围之内，形象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。 （3）投资地产者：这类人主要关注项目的投资价值、升值空间、项目炒作销售热度和投资收益性价比。 经过反复讨论，本行将本项目总体定位为“全生态综合型工业园”，并针对性地制定了分期开发策略及运营建议。 总体定位：以研发及现代服务业为主、高端制造业为辅的花园式全生态创工业园区，构建自主创新、集成创新的新平台；目标是打造长沙最具创新能力的全生态科技园区，力求树立湖南乃至华南区科技产业园区的典范与名片的形象！ 这一定位充分体现了长沙“科技、产业作为第一大支柱产业”的战略发展方向，也非常吻合长沙市功能组团规划对片区的定位与产业发展导向。同时，结合本行市场经验，也验证了项目定位符合当前市场需求特点。 功能定位：园区分为研发生产、写字楼和生活配套几大功能区。 产业园区示意图 综合商务搂示意图 公寓示意图 分期开发方案：考虑到市场风险、投资风险等因素，分期开发计划如下： 物业类型 占地面积（平方米） 比例 生产研发 71928 50％ 综合办公楼 57542.4 40％ 配套公寓 14385.6 10％ 合计 143856 100％ 价格定位：本项目片区存在旺盛的研发物业的需求，运用市场比较法，本园区各类型物业基期（2012年投入使用时）平均租售价格建议如下： 运营方案：综合考虑建议采取：销售＋租赁的模式。 投融资方案 开发建设期： 方案一（在独立开发情况下）：55%自有资金+45%银行商业贷款（如有可能可考虑国外商业银行贷款、债券、金融租赁、私募基金、国外房地产投资基金）+典当融资（开发过程中资金链如发现危机时的救援融资）。 方案二（引入股权合作开发）：55%（自有资金+合作方资金）+45%银行商业贷款（如有可能可考虑国外商业银行贷款、债券、金融租赁、私募基金、国外房地产投资基金）+典当融资（开发过程中资金链如发现危机时的救援融资）。 运营期： 股权转让 + REITS(目前可采用产权式REITS) + 分栋出售 注：REITS为不动产投资信托。 三、项目供需市场分析 3.1需求分析 总体需求：预计未来5年内长沙经开区片区将有约200余万平方米的建筑面积需求。 本项目位于经开区，是市内少数的尚未改造的产业园区相交融的区域，片区不仅存在科技产业及现代服务业的需求，同时由于紧邻周边制造业，有一定的制造业的需求。 3.1.1研发型企业需求 -----近5年内片区至少有400万平方米建筑面积研发型企业的需求 本项目的研发型企业需求主要来源于以下企业的扩张和转移： 湖南科技型企业 长沙片区科技型企业 全国各区域科技型企业 长沙其它区域高科技企业 长沙以外高科技企业 国内外高科技企业 其它高科技上下游配套企业 3.1.2现代服务业需求 -----近5年内至少有120万平方米建筑面积现代服务业的需求 随着信息技术的发展，区别于传统服务业，金融后台服务、软件外包业务、培训中心等等新型服务业的需求成为本片区的另一大主要需求。此外，随着CEPA效应的逐渐显现，一些区域城市会计、审计、税务、管理咨询、律师、资产评估、环境评估、房地产评估、工程咨询等专业中介服务抢滩长沙。 本项目的现代服务需求主要来源于以下企业的扩张和转移： 金融企业的后台服务 软件外包服务 技术、研发、设计、质量总部 大型企业培训中心 国际跨国企业采购中心 会计审计律师咨询等 第三方物流咨询服务 3.1.3高端制造业需求 -----近5年内至少有60万建筑面积高端制造业的需求 本项目的高端制造业需求主要来源于以下企业的扩张和转移： 全国科技型企业 片区科技型企业 区域科技型企业 长沙其它区域高科技企业 长沙以外高科技企业 国外高科技企业 其它高科技上下游配套企业 3.1.4 大型企业需求 ——约50万平方米的大型企业需求。 根据本行的经验，许多大型跨国企业的需求面积都在10000平方米/家以上。有这类需求的企业目前数量在50家以上。 3.1.5需求结构与选址特点 研发企业普遍存在大面积需求 本行近期对以上目标客户进行了电话访谈、问卷调研，由于时间短，直接调研反馈客户不多，我行结合本行长期服务客户的反馈显示，目前面临扩张的研发类企业非常多，需求面积也比较大。其中54%的企业需求面积为300-2000平方米，9%企业的需求超过10000平方米。 研发企业对环境需求旺盛 许多研发企业也青睐于环境优美的生态型物业，但由于市场供不应求，无法满足大部分企业的需求。 研发企业更愿入驻专业的研发园区 研发办公物业是介于标准厂房与写字楼之间的细分物业类型。它在开发成本、建造档次、引进客户方面均优于标准厂房，接近写字楼标准，但在单层面积、层高、承重等物业指标上与标准厂房有类似之处（详见表2-2）。 表 三类园区物业特征比较 比较指标 标准厂房 研发楼 写字楼 容积率 低 低 高 单层面积 大 中等 较小 层高 4.5-6 3.2-4.9 3.3-4 承重（kg） 500-1000 300-500 200-250 电梯 货梯为主 客梯、货梯 客梯为主 电气系统设计 高 中 低 开发成本 低 中 高 随着市场的进一步细分，越来越多的研发企业将入驻环境优美、物业条件适合的研发园区。 研发企业对园区物业指标要求 经我行调研，科技园研发企业对物业指标要求见下表： 物业指标 大多数企业要求 单层面积（平方米） 500以上 需求总建筑面积（平方米） 500以上 层高（米） 3.5-4.5 承重（kg/ 平方米） 300-500 电梯 需要 空调 中央空调 电气系统设计 200-350KVA 园区配套 公寓等 商务配套 会议室、培训室、银行等 国际研发企业入驻形式以租赁为主，国内较大型研发企业倾向购地自建或购买物业 近期我行对国际知名研发客户进行调研，结合我行长期经验，结果显示，国际企业（尤其是刚刚进驻的企业）倾向于租赁物业，而国内企业倾向于购地自建或购买物业。 随着租金的持续上升，越来越多大型企业倾向于通过持有物业以降低未来租金上升带来经营成本增加的风险。但由于长沙土地供应比较紧张，许多企业只好通过购置物业来实现持有物业，同时可享受未来物业增值带来的好处。 土地或物业的价格因素的重要程度下降。 随着本土企业对品牌认知程度的提高，企业形象、办公环境等因素越来越受到重视。越来越多的企业能够接受高品质的物业，而对土地或物业价格不再那么敏感。 知名研发企业对租金敏感度虽不高，但对市场租金、对当地贡献预期评估后，更倾向于相对低的租金水平。 知名企业均有较高的租金承受能力，比较理性。 研发企业愿意选择近郊环境优美的园区 城市中心区域由于土地紧缺、空间拥挤，已不能满足研发企业快速扩张的需求。因此，在政府政策的支持推动下，统一规划、环境优美、空间宽敞、配套完善、地处近郊、交通便利、租金低廉的研发园区将备受大型研发企业的青睐。 研发企业对园区政策、行业集中（程度）、区位交通、周边环境、物业指标、租金、商务及生活配套的要求成为园区选址的关键因素 据调查，大多数知名研发客户选择时最注重园区所在物业指标、交通便利程度，其次为地区的优惠政策、生态环境，再次为租金和生活配套，对行业集中程度和物业管理水平也比较关注。此外，企业还比较关注园区的商务服务、信息平台等软性条件。 3.1.6客户需求特征实例分析 “交通灯”需求分析是我行针对客户需求专门设计的一种分析方法，是为了让客户的需求更加明显和具有方向性。其中： “绿灯”——表示对客户至关重要的条件，即若该组条件不能满足其需求，客户则不能够租售该物业； “黄灯”——表示客户的一些租赁首选条件，即若该组条件具备，则客户将优先考虑该物业； “红灯”——表示客户决不允许存在的条件，即若该组条件存在其中之一，客户则不会考虑租售该物业。 按此分析方法，我们总结出研发企业选址的关键因素： “绿灯”------产权、地理位置、外观、面积、层高、承重、强电、弱电、空调、电梯、园区配套 “黄灯”------租期、楼层、租售金、交楼标准、发展商声誉、物业管理 “红灯”-------产权分散、竞争对手的入驻实例一： 客户对研发类型办公楼需求“交通灯” 标准 需求项 具体需求 关键性 房产所有 单一产权 关键性 地理位置 在科技园内 关键性 需求面积 实用面积达4，000平米 关键性 物业外观/质量 物业外观新颖；设计有特点 关键性 空调开放时间 办公区域标准开放时间；部分需要全年开放； 关键性 备用发电机 部分面积需要安装备用发电机 关键性 物业管理 专业的物业管理公司 关键性 层高 部分面积需要4.2米 关键性 承重 普遍办公区域500公斤/平米 关键性 电力供应 需要300KVA 关键性 货梯 货梯需要至少1.5米宽，2.1米高 关键性 公司标识 要求户外有地方安装公司标识 首选 预期进驻日期 预计2006年5月1日 首选 租期 至少5年 首选 楼层 最好在一楼 首选 出租方声誉 业主要具有一定的知名度 首选 停车位 足够停车位 首选 交楼标准 最好有装修好的天花，地毯，消防等设施 首选 交通状况 临近公交车站和出租车站 首选 周边配套 周边有饭堂，餐馆等 避免 多个产权 物业不能存在产权分散状况 避免 已有行业竞争者入驻 不能有比如ATI等同行业公司入驻 实例二：客户对研发类型办公楼的需求“交通灯” 标准 需求项 具体需求 关键性 房产所有 单一产权 关键性 地理位置 成熟，成规模的高新技术产业片区 关键性 需求面积 实用面积达1，500平米 关键性 物业外观/质量 物业外观新颖；园区环境优美 关键性 空调开放时间 办公区域需延长空调开放时间 关键性 备用发电机 部分面积需要安装备用发电机 关键性 物业管理 专业的物业管理公司 关键性 层高 需要4.2米 关键性 承重 放置设备区域需求750公斤 关键性 电力供应 需要350KVA 关键性 公司标识 要求户外有地方安装公司标识 首选 预期进驻日期 预计2005年10月1日 首选 租期 至少3年 首选 楼层 最好在一楼 首选 出租方声誉 业主要具有一定的知名度 首选 停车位 2-3个固定的免费的停车位；另需10个左右停车位 首选 交楼标准 最好有装修好的天花，地毯，消防等设施 首选 交通状况 临近公交车站和出租车站 首选 周边配套 周边有饭堂，餐馆等 避免 多个产权 物业不能存在产权分散状况 避免 已有行业竞争者入驻 不能有比如小森等同行业公司入驻 4.1项目发展方向判断 针对上面的竞争策略，本项目要重点把握“内秀”的营造，通过整合利用项目开发的各种资源、把握项目开发的各个阶段，利用独具特色的定位方向与凸现项目特质的产品设计，达到营造自身优势的目的，打造具有“个性”的项目。根据上述开发思路，下文将对几个成功案例进行研究，从中得出启示与借鉴，针对性地提出项目的特色开发方案，以实现项目最大开发价值。 借鉴上述成功项目的经验，结合本项目的开发条件和难点，建议本项目开发采用“以研发生产园区为开发主线，寻求特色，打造项目核心竞争力”的开发模式。 以特色切入，创立项目标识，树立项目形象品牌 本项目可以综合借鉴上述园区的成功经验，利用本项目在政策优势及区位优势，突出鲜明的主题与特色，吸引特定目标客户。打造精品、营造氛围，满足目标客户的特定需求。使项目自成特色，削弱项目劣势以及周边环境对项目的影响与竞争威胁。同时，项目所营造的特色，将使项目产生自有的标识，创造独立的识别体系，从而树立本项目特有的品牌，增强客户对本项目自身的认知。在营销上，能够产生鲜明的营销卖点和吸引力，让人耳目一新，弱化片区项目同质化的概念，从而最大程度的降低周边竞争项目对本项目的影响。 营造花园式的生态研发园区，寻求差异化发展 调研表明，科技型企业对研发物业及园区环境的要求越来越高。本项目应紧紧围绕特色，打造优质的研发园区，营造符合现代科技企业需求的园区环境，打破只有高楼、没有环境氛围的市场现状，通过良好环境的营造为国际知名企业提供更优质的工作生活环境。 挖掘自身特色、把握企业需求，寻求市场空白、实现差异化竞争，构建具有较强竞争力和影响力的花园式生态研发园，使本项目获得广泛的市场认同。附：案例借鉴 爱尔兰PARK WEST (1) 项目概况 Park West 位于都柏林西部，占地面积为93公顷。该商务园区内办公大楼错落于风景秀丽的花园内, 雕塑，水榭以及综合的休闲娱乐设施镶嵌其中。园区内共有建筑面积不等的研发办公楼12栋，单体建筑面积在1,500-6,000平方米左右，楼层数在1-3层之间。目前该园区内员工人数已达到8000余人，入驻企业高达240家。 (2) 项目成功要素 作为郊区的一个高档的商务园区，其成功的主要因素在于其外部综合环境和内部科学合理的规划。Park West离市中心近，附近有铁路，高速公路，巴士站等等，交通十分方便；园区内部的研发办公楼设计巧妙新颖，迎合了不同企业的需要，另外完善而又人性化的配套服务设施让企业员工在工作之余感受到“家”的温暖。最后，比市区办公大楼租金低三分之一，轮班巴士往返接送员工等政策也是吸引大企业入驻的又一亮点。 (3) 对本案的启示 Park West 案例说明：吸引企业入驻园区，除了有客观存在的有利条件，例如交通等，还要充分考虑主观因素，例如对园区内景点的布置、配套设施的完善等。同时，一些“以人为本”的优惠政策也将大大提高该园区的竞争力。 香港科技园 采用先进规划理念、环保建筑材料、舒适环境设计，打造符合市场发展需求的现代新型生态高科技产业园 (1) 项目概况 香港科学园（HKSP）位于香港沙田海滨，占地22公顷，建筑面积33万平方米，是推进香港经济向高科技、高增值转型的重点项目之一。科学园定位较高，期望实现产业导向作用，引领香港转变为亚洲的创新科技中心。园区主要向电子、生物科技、精密工程、资讯科技/电讯四个重点领域的研发机构提供智能化的实验室和办公室。 (2) 项目成功要素 作为符合现代工业园区发展趋势与满足现代科技企业需求的高档次科技园区，香港科学园在园区规划建设方面处处体现国际先进水准，从科学规划方案、生态办公物业、优美办公环境等方面，为入驻科技企业营造一个花园式的办公空间。 (3) 对本案的启示 香港科学园案例说明：现代科技企业对科技园区软硬件设施与办公环境的要求已越来越高，需要针对需求营造更富人性化与舒适的办公环境，打造一种优质的现代科技办公生活，提升园区档次与竞争力。 深圳桃花源科技园 (1) 项目概况 深圳市宝安区科技创业服务中心以宝安桃花源科技创新园为孵化基地。园区占地面积为274000平方米，座落于宝安区西乡，背靠绵延青山，正对浩淼湖水，湖光山水，风景非常优美。园区现有建筑由一栋孵化主楼，七栋研发中心，四栋专家接待楼，一栋科技人员活动中心以及一栋单身公寓楼组成。建筑面积32000平方米，（其中配套服务设施为12000平方米），为整个园区的核心区域；二期建筑由三栋孵化大楼，两栋单身公寓楼和五栋研发中心组成，建筑面积为38800平方米；三期将建设为园区配套中试厂房，规划建筑面积为70000平方米。建成后，园区总建筑面积达148800平方米。 (2) 项目成功要素 优美的自然环境，低密度高绿化的办公条件、完善的配套服务为学术交流创造了有利的条件，优惠的入园政策等因素是吸引该园区入驻企业必不可少的条件。 (3) 对本案的启示 深圳桃花源科技园案例说明：除了有天然的环境以及人性化的配套之外，专业的学术氛围也非常重要，这将使得更多的产业链上的企业形成凝聚，从而吸引更多的高科技企业入驻。 深圳天安数码城 以准确的市场定位、较高素质的科研楼宇、完善的相关配套，打造具吸引力与竞争力的特色科技园区 定位为中小民营科技企业的服务基地 天安数码城1999年开发之初就敏锐捕捉到大量中小民营科技企业对研发、生产、办公场地的需求。由于高新区、福田保税区等入园条件相当高，主要引进高科技企业、国内外知名企业，而这些迅速崛起的中小民营科技企业，无法进入这些大型科技园区中。针对这种情况，天安数码城定位为服务中小民营科技企业的科技园区，并成为深圳首家民营科技产业园区，而且成为深圳中小民营企业的首选之地。 拥有良好环境、较高素质楼宇与完善相关配套 天安数码城不仅提供了在车公庙片区相对较高素质的科研办公楼宇，而且在园区环境打造、公寓、商业配套等硬件设施方面都相对较好；而在软件设施服务方面，则提供了先进的网络信息交流平台、定期举行企业交流会、建立优质中介服务机构等。天安数码城对这些软、硬件设施的不断提高，始终吸引大量中小民营科技企业留驻，同时带动数码城自身快速成长。 天安数码城案例说明：敏锐把握市场空白点，找准目标客户，准确进行项目定位，针对性地打造满足特定需求的产品，将能营造出一个富有特色、吸引力强的项目，从车公庙片区低档次工业厂房中脱颖而出。 上海紫竹科技园 (1) 项目概况 上海紫竹科学园区位于上海市中心区域闵行区的东南角，两面环绕上海的母亲河黄浦江，风景秀丽。数码港商务楼由上海紫竹科学园区发展有限公司投资建造。 数码港商务楼建筑面积为117,373.66平方米，由7栋高档涉外商务楼及大型绿地组成，每栋商务楼的建筑面积约为2万平方米，6-8层不等。数码港商务楼按高档次的涉外办公楼标准营造，内设中央空调、电梯、消防、安保和卫星接收等现代化设备，车位、电话线路充足，移动通讯无盲区。通讯光缆铺设至每一楼层，可为商务楼用户提供宽带上网、IP语音等业务。 (2) 项目成功要素 数码港相对张江等园区地理位置较偏远，但立足长远，高起点的规划、现代化的建设、生态化的环境、人文化的氛围，以发展园区高端产业为导向，是未来的国际研发企业集聚之地。 紫竹科学园案例说明：高标准设计、高品质管理、优美生态环境的园区备受跨国研发企业青睐，成为研发产业永续生长的乐土。 但同时，由于紫竹科学园数码港的投资巨大，租金相对低廉，其投资回报率低。因此，对本项目启示是在注重建造精品的同时，更须控制投资成本。 4.2．项目定位 4.2.1 项目名称 构建永续生长的创新空间 建设现代研发园的“精品”工程 创造“以人为本”的绿色研发办公环境 接轨国际潮流的研发生产、办公物业,打造国内一流研发社区 4.4.2 主题定位 本项目立足实用主义，与唯美主义相结合，创造出以环境打造宽度、文化打造高度、空间打造未来的全球首脑企业社区、全球产业联动的平台，成为： 生产性服务业集聚区的形象代表 企业进入中国的门户和走向世界的平台 中国科技集聚的洼地 长沙乃至中国产业先锋的发祥地。 以优美的生态环境、景观建筑为载体；以优势或特色产业为依托;整合并加强创新要素资源，促进产业向高端集聚；将本项目打造成为后工业时代最适宜企业发展的 “全生态科技空间” —— 营造花园式办公社区 “全生态”园区指自然生态、产业生态与建筑生态有机结合的企业运营生态环境。 产业生态指以产业集群为基础，区内企业能够低成本、高效地整合所需的各种产业资源和社会资源，实现“互补、互动、共生”。 自然生态指在后工业时代人们渴求自然、舒适、健康、优美、人文化的工作环境。如景观型连栋建筑、花园式、配套完善的工作环境。 建筑生态是指根据当地自然生态环境, 运用生态学、建筑技术科学的原理, 采用现代科学手段, 合理地安排并组织建筑与其它领域相关因素之间的关系。从而使建筑物能为人类提供“宜人”的室内空间环境，能最小限度的使用自然资源，对环境的影响最小。 项目定位的内涵要点 —— 体现项目所在片区的产业特征与发展方向。符合项目所在片区重点发展高新技术产业，为研发企业提供完善的研发、办公、生产、生活空间的发展方向。 体现现代高新科技企业对生态办公物业的需求，满足企业对优质、舒适现代办公生活氛围的追求。目前，企业需求已经从“智能化”、“5A”级办公物业，要求完善商务功能，向生态、环保、节能、绿色、健康办公物业与办公环境等方面转变。 体现项目与别不同的开发特色，满足打造自身优势与核心竞争力，避免同区位同质化竞争的要求。 具体实现方式 —— 采用国际先进的规划设计理念，为现代创新科研企业营造优质、享受的现代办公生活环境； 引入绿色、健康概念，采用环保节能建筑材料，进行生态楼宇与办公环境设计，营造新型花园式办公空间； 引入高技术含量、低能耗、低污染的高新科技企业，打造现代新型生态环保研发科技园。 4.4.3 项目开发档次定位 对于项目档次的确定，需要综合考虑长沙市研发办公物业市场发展现状、项目优劣势以及经开区未来发展方向等项目开发条件，以确定本项目适合的档次定位。 发展纯高档次的制约 高新科技企业的需求特点，由于涉及一定的研发功能，不需要甲级写字楼的标准； 不具备与中心区纯高档办公物业进行竞争的区位条件与发展优势； 开发高档产品利润空间大，但市场消化存在难度，风险大； 发展较低档次的局限 开发低档次产品不符合项目的开发目的与发展目标； 开发低档次不符合片区未来规划的发展方向； 开发低档次产品，不利于项目与企业品牌和形象的树立； 开发低档次产品将很难市区内类似项目竞争。 发展最适合的研发产业园的必然 成为精品但并不需高档； 本项目可发展成最适合研发和现代服务业客户需要的综合性园区。 因此，建议本项目发展：最受国际客户欢迎的全生态研发办公园区的开发路线。 4.4.4功能定位 （1）主体功能 本项目产业功能定位以“产业形态高端、价值链的高端”为基本原则。 研发设计、外包服务和总部中心是本项目的核心功能，具体包括以下功能： 研发设计功能 本项目位于科技企业的集中区域，研发企业的需求市场广阔，引进等通讯、家电、汽车、电子等等制造业相关的研发机构，构建公共技术服务平台，为相关行业的制造企业提供技术服务，并根据场内交易中出现的新技术需求，进行针对性委托研发活动；利用园区内的研发与中试设备，为中小企业提供新产品研发与中试服务。 外包服务功能外包根据供应商的地理分布状况划分为两种类型：境内外包和离岸外包。境内外包更强调核心业务战略、技术和专门知识、从固定成本转移至可变成本、规模经济、重价值增值甚于成本减少；离岸外包则主要强调成本节省、技术熟练的劳动力的可用性，利用较低的生产成本来抵消较高的交易成本。在考虑是否进行离岸外包时，成本是决定性的因素，技术能力、服务质量和服务供应商等因素次之。 通常外包的业务内容，主要包括信息技术，其次是人力资源、财务和会计。 总部中心功能 所谓“总部经济”，是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。 北京的丰台科技园区二期开发当中打造出总部基地的理念，取得了很大的成功，现在有几十家总部和丰台园区签订了入住的协议，可以说丰台科技园区是第一家真正以自己的行动实现总部经济理论的一个科技园区。 本园区的总部中心功能主要瞄准深圳本土企业，以优美的环境、过硬的硬件设施吸引他们将企业总部或者部分总部（如技术总部、质量总部、管理总部）设在园区；或者是作为深圳走出去”企业总部的一个平台。 高端生产功能 本片区的产业定位包含通讯电子、IC等高端制造业，特别是许多科技研发企业通常会需要一定的生产与之相配套，为了使产业链更加完整，本项目需具备一定的高端生产功能。 （2） 辅助功能 辅助功能指除主体功能之外的其它功能，具体包括以下商务配套和生活配套功能： 商务配套功能 所谓商务配套功能是指在该园区内集中一定量金融、商业、贸易、广告信息及中介服务机构，拥有一定量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备便于现代商务活动的场所。 信息咨询服务平台 为园区内企业、客户及周边地区的其它制造业厂商提供进出口代理、报关、税务、法律、会计、审计、翻译、企业注册、知识产权注册、资产评估等生产性服务. 利用园区的有形市场与电子商务网、专业沙龙、专业论坛、专业展会等各种渠道，发布、接收、分析、反馈、汇聚与交流与等深圳的高新技术产业与优势传统产业相关的各种设计需求信息、技术开发信息、企业信息、行业信息、政策信息等各种信息，为有关客户提供免费或有偿信息服务。 共性技术条件平台 园区在引进研发企业的同时，形成与构筑了多种共性技术平台，如计算机辅助设计（CAD）、计算机、CNC服务平台、实验室、使用频率较低的大型共用设备的租赁服务等。通过这些共享性平台，可实现资源共享，使许多单个中小企业实力所无法企及的梦想变成现实，节约单个企业的成本，提高设备利用率，增强中小企业的竞争能力。 会展功能 为园区企业提供技术交流会、研讨会等大型会议的场所；提供实体与虚体相结合的展示平台，包括以商铺、电子平台为载体的长期展示和以会展中心为载体的集中展示。 酒店服务 为企业的商务交流提供优质的住宿、餐饮、休闲等服务。 金融服务功能 为园区企业提供融资、结算、存款、保险等各种基本的金融服务。 检测与认证服务功能 引进权威检测与认证机构，提供相关的检测分析、知识产权认证、质量体系认证、认证标志代理等检测与认证服务。 品牌推广服务功能 提供品牌策划、品牌代理、品牌推广、品牌合作、品牌特许、品牌加盟、品牌交易、品牌管理等全方位的品牌服务，构筑品牌产品推广与交易平台，以及相关行业拥有自主知识产权的终端产品的展示与营销平台。 人力资源服务功能 引进人才交流中心和高层次猎头公司，为场内经营商及客户提供高管招聘、员工招聘、员工培训等人力资源服务，并根据企业实际需求提供各种人事解决方案。与此同时，通过与高校及职业技术学校的合作，在园区内建立毕业生实习平台，实现毕业生和企业的双赢。 物业管理功能 为园区内企业提供细致周全的物业管理服务，及时检查、维修各种设施，保障园区企业经营顺利进行，为企业的经营接触后顾之忧。 生活配套功能 提供园区内员工的住宿配套服务，考虑到园区内主要为脑力劳动者，主要建设较高档次的单身公寓。同时提供部分来访客户的经济型酒店服务。 为园区内的各种主体提供日常所需的金融、餐饮、超市、零售店、网吧、美容美发、咖啡厅、酒吧、娱乐、邮政、电讯、保安、市场管理等各种商业配套服务。 （3）延伸功能 延伸功能是指由上述核心功能与主体功能自发延伸出来的功能，主要包括： 产业旅游功能 依托园区高科技及自主知识产权展示、会议、培训、品牌产品推广、公共服务平台等特色服务，发展产业旅游。 中小企业孵化功能 园区几乎聚集了创业者所需的服务，是高效率的创业天堂，具有显著的新企业孵化与老企业成长功能。 4.4.5 目标客户定位 本项目目标客户锁定在研发业、现代服务业、IT、文化产业、高端制造业领域，具体引进客户比例如下。 本项目的招商对象，主要包括以下几大类： 按客户行业分： 核心行业----重点引进，约占总量的55% 相关的研发型企业及部门， 技术、质量、培训、采购等总部中心， 软件外包。 主力行业----大力引进，约占总量的35% 现代服务业，通讯电子、IC等高端制造业， 金融后台服务、第三方物流等其他现代服务业。 辅助行业----适度引进，约占总量的10% 相关的行业服务机构，如进出口代理、报关、税务代理、法律服务、财务服务、翻译服务、知识产权服务、资产评估等服务企业； 各类餐饮企业及其它配套服务机构等。 按客户来源分： 国际--以香港、台湾、日本、韩国、美国、德国、意大利为主。 国内--以广州、上海、北京为主 本地--以长沙高新区、经开区企业、周边区域为主 按客户规模分： 大型企业总面积约占30% 大企业虽对周边物业具有升值带动作用，但大企业不宜过多，因为大企业有较强的压价能力、其次如果较大比例的面积被大企业占有，易存在大企业退租后的高比例空置率。建议本园区引入10-15家大企业即可，按平均每家1万平方米租赁面积计，共需10-15万平方米的建筑面积，大企业所占用面积约为30%。 较大型企业总面积约占40% 较大型企业应该成为本园区的主要客户，据本行调研，研发型企业较大型企业多数面积需求在1000-3000平方米，建议引入90家左右的较大型企业，总需求面积约为18万平方米，约占40%。 中型企业总面积约占20% 中型企业应该成为本园区的潜力客户，据本行调研，中型企业一般面积需求在500-1000平方米，建议引入120家左右的中型企业，总需求面积约9万平方米，占20%。 中小型企业总面积约占10% 中小型科技创新企业一般面积需求在100－500平方米，建议引入130家左右的中小型企业。总需求面积约4万平方米，占10%。4.4.6 项目市场供需结构 市场供需结构会对物业的销售与租金水平产生直接影响，通常来说供不应求则价格会走高，供过于求则价格走低。 当前项目所在星沙片区的工业房地产市场供需格局表现为以下特点： 首先，目前周边的大多工业园区较为传统，档次不高。 其次，写字楼与标准厂房严重欠缺。 第三，对生态型研发物业的需求也正旺盛，为目前的市场空白。 (2) 物业因素 下面分别对影响物业价格的区域因素与个别因素作分析： i) 区域因素 从区域因素的角度看，对物业销售与租金影响较大的因素主要包括：区位条件、交通条件、片区产业发展水平、配套水平（指片区的基础设施、餐饮、银行、水电）等。 区位条件 区位条件是影响物业价格水平的首要因素，通常是也用家厂房选址计划的最重要的考虑因素。区位条件的优劣与否往往也对物业的市场租金/售价水平产生直接影响。 本项目位于长沙经开片区，区位条件优越。 从所处的地理位置看，本项目在一定范围内具有相对的区位条件优势。 交通条件 对于工业企业来说，企业在选址的时候，交通的便利与否是其考虑的重要因素。因此，若有直达工业园区的主要大道则都有利于工业房地产价格的提高。 本项目虽然临近多条高速公路，但并没有直达的主干道，因此其局部交通条件的改善将给予本项目带来更大的升值。 片区产业发展水平 片区产业发展水平也对物业的价格水平产生不容忽视的影响。所在片区产业发展水平越高，相关的工业物业价格水平就越高。对工业房地产而言，片区工业经济的发达程度往往成为其物业价格的重要支撑。根据长沙市对该片区的规划以及周边对园区和产业集聚基地的规划，该片区未来的产业将向信息化产业转变。 研发、现代服务业及高端制造业为片区产业发展的现实条件和主导方向。 外部配套（银行、餐饮、商场、水电等） 完善的配套服务会对片区相关物业价格水平有一定程度的提升。 项目所在片区现在较为缺乏商业和生活配套。 项目所在片区配套不齐全，随着中兴通讯的运营，将会带来较大的生活及商业配套需求，外部配套环境将有待完善。 ii） 个别因素 由于本项目尚未建设，因此，在现阶段无法对物业本身的相关指标作深入的比较分析。 但鉴于发展商对本项目的开发计划与期望：拟将本项目开发成为片区具有代表性的且档次较高的。在此基础上，对本项目销售租金水平的测算的假设条件是： 预期本项目将建设成为所在的档次比较高的，主要体现在： 项目定位科学、前卫、符合区域经济发展的规划，具有前瞻性； 基本建筑指标符合高科技型企业的使用特点； 园区充分体现“生态”、“环保”、“以人为本”、“科技”、“艺术”等建设理念； 园区的配套设施完善； 园区环境优美，形象较好； 园区的物业管理到位。 市场角度项目规划设计建议 5.1、项目总体规划设计主题 5.1.1总体规划设计考虑因素 项目发展主题定位为“全生态国际企业花园”，要充分考虑项目产品在现代性、科技性、生态性、环保性、节能性等因素上的体现； 项目要营造“花园式研发、办公、生产空间”，因此在产品定位时要充分考虑绿色、开放的研发环境的营造； 在形象设计方面应充分体现出文化特色； 项目主力吸引“国际/国内知名研发客户” 的高端定位，决定项目产品设计需满足目标客户的需求； 项目实现“现代优质、舒适的研发、办公、生产、生活”目标，还需在配套设施、园区管理、专业服务等软硬件方面多下功夫。 根据以上考虑因素，下面分别提出本项目的产品设计方向，包括总体设计方向、研发、生产、办公物业定位、商务配套设施定位，以及生活配套设施产品定位方向。 5.1.2园区总体设计方向 为了突出项目“全生态国际企业花园”的主题定位，本项目在总体设计上要紧扣“生态”、“和谐”、 “开放”、“科技”、“文化” 、“艺术” 、“特色”等关键词，通过产品与环境的共同打造来实现。 多层次的生态景观系统 “景 —— 绿树成荫、鸟语花香；人 ——精神饱满、热情洋溢。轻松自由的自然环境与人文环境交融，激发人更多的想像力和创造欲。”这番美好的描述将是本项目在不久的将来呈现出来的现实场景。它就像个花园，点缀其中的生态楼宇就像一个个精致小品。 这样美好的想法是建立在实质的基础上的。将充分体现项目以人为本，追求优质舒适、生态健康办公环境的思想；体现项目打造“全生态国际企业花园”的目标，展现项目“花园式的研发生产空间”。 建议在园区内设置多个景观中心，令各个功能区都有独立的园区优美的休闲空间。并且，在项目中间设置中央花园，作为整个园区的核心景观，园区内的物业（尤其是研发区的物业）围绕中央花园摆布，园区内各物业都能共享花园的生态空间； 不仅在平面上营造优美的绿色环境，园区自然生态的另一亮点是立体的绿色景观系统，在楼层之间、楼顶均可充分利用，形成点、线、面相结合的绿色花园 配套完善 除了创新的产品、优美的环境，一个好的科技园区项目还需要专业的企业服务、完善的配套设施、优质的物业管理等软硬件设施的支撑。 作为现代新型研发园区，项目将配备满足科技企业研发、办公、商务、休闲等需求的各项配套设施，包括提供优质、完善的商务配套设施，如商务中心、会议室、交流与展示中心、银行、餐饮等较高素质的配套服务设施。 人性化的功能设计 设置企业会所：提供科技企业技术交流、产品展示的集中商务服务空间，并以会所形式提供优质、舒适的配套服务； 散布各种等级的交流空间：提供在会所、在楼宇、在园景中的各种交流场所； 布置在企业会所：会所内的会议中心、商务中心、产品展示中心等； 布置在办公建筑内部：办公建筑内大堂、电梯间与走廊的展示场所； 布置在园区景观内：在园区景观中的企业形象展示面等。 5.1.3 设计实现方式 为了实现项目 “生态”、“绿色”、“环保”、“科技”等现代研发园区的发展主题，以及满足企业追求“高效、舒适、健康”环境需求，在产品设计上要采用更多先进的设计手段与环保节能材料，打造生态园区及生态楼宇。 建筑风格：风格统一中有变化，与周围环境协调，每个建筑各具特色。体现现代科技与文化的结合，立面应处理得独特、简约、大气、庄重，项目总体上体现科技、现代、生态的理念； 建筑材料：建议多采用环保节能材料； 空间布局：注意布置具有交流功能的共享空间以及开放空间； “绿色”环境：立体绿化平台、室内绿化景观、空中花园； 配套设施：现代智能系统。 环保节能材料 —— LOW-E玻璃（低辐射镀膜玻璃） 具有良好的阻隔热辐射透过的作用，能将80%以上的远红外热辐射反射回去； 冬季保证室内热量不向室外散失，从而节约取暖费用； 夏季，阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，节约空调制冷费用； Low-E玻璃可避免造成反射光污染。 呼吸幕墙（双层幕墙） 双层幕墙之间有中间层，在内部幕墙窗开启的状态下，室外空气首先经过外层幕墙底部的百叶、过滤设施进入中间层，这时的空气是干净无尘的，在室内循环之后，通过外层幕墙顶部的百叶窗溢出。另外双层幕墙之间安装可随阳光照射自动调节的百叶窗，适时地起到遮阳作用； 夏天夜晚开窗散热成为可能，有效地减少空调的使用； 恶劣天气不影响开窗换气； 遮阳百叶置于中间层，有效防止日晒，不影响立面效果，不妨碍开窗； 无需镀膜玻璃，用自然光实现照明； 双层滤过阳光，避免直射，无炫光困扰； 双层玻璃及中间空气层有效阻隔室外噪音，临街建筑室内依然安静。 现代智能系统 —— 智能化园区的环保节能体现。使用建筑智能功能后，可降低营运费用、节省能源及劳动力成本等，增强项目的竞争力，如对空调、照明、电梯系统实时监控，提高楼内温度的控制精度，避免的能源浪费；合理划分送风系统，控制建筑物的新风量等； 智能化园区的办公效率体现。智能化建筑的发展，不仅是高技术产品的合成，而且能够更好地为人服务。本项目采用智能化配套系统将增加服务功能、改善服务效率，有利于提升办公效率，树立园区良好形象。 5.2 园区功能规划设计 根据项目自身的条件与片区的发展特点，本项目应集研发、办公、高端生产、商业、公共服务、生活等多种功能于一体，有效满足高新技术企业对环境优美、配套完善的现代高新科技园区的追求，即园区的办公、研发、商务与生活配套一应俱全，有效满足园区企业各项需求。 而且，项目应体现在为园区企业提供现代新型生态研发、生产、办公服务与环境为主，并提供优质、舒适的商务配套功能，如园区公共服务平台、商务中心、会议室、交流与展示中心、银行、餐饮以及其他相关的配套服务设施等。 作为精品项目,为吸引国内外知名研发企业的入驻,本项目将建成为以研发为主、生产为辅的“功能齐全、配套完善、独具特色”的生态研发园区。实现以下几大主要功能： 研发生产功能区 商务办公功能区 生活配套功能区 配套功能构成 功能类别 具体业态 数量 预期需求面积（㎡） 商务配套 研发公共服务平台 研发产品展示中心 1 交易中心 1 培训、实验中心 1 信息、认证中心 1 园区管理处 大堂、园区管理等 1 会议中心 多功能会议中心 1 中型会议室 2 商务中心 票务、传真、彩印、租车等 1 金融服务 银行或其他金融服务 1 餐饮 中大型酒楼 1～2 快餐 1～2 商务咖啡厅等 1 专业服务门店 电信\移动\邮政营业店 2 商务客房 / 2层 专家楼 / 2栋产业别墅 会所 企业会所、高档酒楼 1栋产业别墅 商务配套面积（㎡） 生活配套 生活配套 超市等 2层裙楼 其他 其他 具体视招商情况定 / 总计 5.2.1 商务配套功能 研发设计公共服务平台 展示中心：约3000 ㎡，为园区研发设计企业的产品提供展示的场所； 交易中心：约1000 ㎡； 培训、实验中心：约1000 ㎡，为园区企业的各种培训、实验提供场所和平台； 信息中心、认证中心：为园区企业提供信息咨询服务和认证服务，约500 ㎡ 园区管理处 主要实现接待、管理功能，可作为大堂、招商中心、园区管理等，面积约500㎡。 会议中心 多功能会议中心：1间，约1500㎡，，主要用于大型会议、论坛、新产品发布会宴会等；可考虑与高新技术产品展示中心相连； 中型会议室：2间，约1000㎡，主要用于中小型会议、企业培训等。 商务中心 票务、传真、复印、租车、文具等商务服务：约500㎡； 餐饮： 大中型酒楼：2间，约3000㎡，建议引入具有一定知名度的中高档餐饮机构等； 快餐：2间，约1000㎡/间，其中至少一间中式，另外，也可考虑引进面点王、味千拉面等中西快餐； 商务咖啡厅、茶吧等：1间，300㎡/间，上岛咖啡、星期五、绿茵阁等； 商务客房 用于园区内企业接待商务交往人士，2层约4400 ㎡； 专家楼 用于招待专家学者等，2栋产业别墅，约4000 ㎡ 会所 企业会所、高档餐厅，1栋产业别墅，约2000 ㎡ 金融服务 银行：约500 ㎡； 其他金融服务。 5.2.2 生活配套－底商 超市、餐饮、美容、运动等：裙楼，2层，约5112㎡。 5.3园区生态景观系统设计 5.3.1 景观系统三大功能 生态环境功能：花园绿地是提供光合作用的绿色再生机制，它具有清洁空气、释放氧气、调节温湿度、保持生物多样性等功能； 休闲活动功能：花园提供户外活动交往场所，要求卫生整洁、适用安全、景色优美、设施齐全； 景观文化功能：通过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品位欣赏。 5.3.2中心景观设置 本行认为本项目可重点塑造三个中心景观，并且尤以中央广场与商务区的入口广场为重点，以提升本项目的整体形象。 北京某研发园区入口广场（效果图） 5.3.3 生态景观系统细节建议 绿化覆盖率建议达到35％以上，可作为本项目的一大卖点。 山、水、亭阁、场地广场、林荫长廊、艺术雕塑、户外运动设施等等构成园区生态景观。 重点绿化部位: 内外广场（周边绿化、流水，以不同手法引入建筑物内，广场内也可安排部分建筑小品、人性化的休闲设施） 楼宇大堂（考虑栽种树木，通过自然采光，实现人与自然的和谐氛围） 空中花园（以建筑小品、文化长廊、画展、植物等塑造生态人文环境） 电梯间、通道（可布置流水、鱼池、盆景及山水画等） 附：案例借鉴 香港科学园 香港科学园占地22公顷，建筑面积33万平方米，共分三期建设，其中一期工程，包括10栋大楼，建筑面积12万平方米。 科技产业研发大楼： 园区一期设置有3栋核心大楼，同时也是园区的后勤服务中枢，提供商务/会议中心、饭馆、健身房、服务式住宅和停车场等许多重要设施；另外还有主要服务集成电路设计及光电子行业的创新中心及光电子中心，以及无线电中心与生物资讯中心等科技办公设施。 会议室与展览区： 园区内置有齐全视听设备的会谈/会议室和展览区，可供演示介绍、一般会议和特别活动之用。主要包括：3个多功能房、1个演示介绍厅、7个会议室、1个带视频会议设备的视听房、1个900平方米的室内展览区。 商务中心与信息技术和电信设施： 商务中心靠近展览区会议室，为来访人员和客人提供一系列基本的商务设施，如 电话、传真、电脑等。并且，园区还提供内联网和互联网服务、带ISDN基本速率网络连接的视频会议设备、PC智能卡、无线网络、新闻/广告之液晶和等离子显示器、资讯站等信息技术与电信设施，为园区企业提供全方位的信息技术服务。 商务配套： 香港科学园为各入驻企业提供的各种配套设施包括： 公寓 各类健身娱乐 零售商店 阅读室 咖啡馆与酒吧/酒廊等 餐厅与美食广场 5.4园区停车位/停车场设置 5.4.1值得注意的问题 随着汽车普及率的不断提高，大多数公共场所的停车位紧张已经成为公认的问题。本项目在设计时应充分考虑日后不断增长的车位需求，设置足够的停车位，依靠宽松的停车条件在日后有可能成为本项目吸引客户的有利条件。 停车问题是目前备受关注的问题。停车位的数量考虑现已成为选择写字楼的必要条件，因此在车位数量上一定要有合理超前的预算和考虑； 市场上众多物业停车位供应紧张； 停车费用的不断提高导致客户较多不满。 5.4.2同类园区停车位数量参考 参考园区停车位情况 地区 园区名称 面积(㎡) 车位数量（个） 每车位建筑面积 深圳 科技工业园大厦二期 98595 650 151 联想研发中心 48701.89 244 200 威新软件园（一期） 23500 72 326 黎明网络大厦 20000 100 200 华瀚创新园 50375 165 305 深圳软件园 23577 220 107 创维大厦 60399 195 300 北京 总部基地 1400000 100/1万平米 100 南京 雨花软件园 42000 200 210 世界之窗 45000 200 220 大连 大连软件园 38544 157室内；23个室外 210 5.4.3 本项目停车位安排建议 通常研发办公物业每200平方米应设有1个车位，多用途项目尤其是具备商业功能的项目需要额外或临时的车位，在此基础上予以20-30%的放大量。随着片区环境的改善，项目的商业功能将逐渐强化，因此，本项目按200-250平方米建筑面积设1个车位的标准设置停车位，则本项目的车位总数约在1000-1200个，以满足未来不断增长的停车位需求。 园区里面车位比较紧张，只有极少量是免费车位；其中车位的收费标准与物业档次成正比，地下车位的收费比地上车位收费普遍高；但是地下车位将大大增加整个建筑的建筑成本。 大部分地下车位在200-350元/月之间，地上车位的收费在100-150元/月之间。 5.5 物业单体设计建议 5.5.1重要考虑因素 目前研发物业市场上，空间灵活组合的物业往往在经营上取得很大的优势，因其通过结构的自由分隔而令项目的单元面积组合丰富，扩大了市场涵盖面，目标客户群的层次也丰富了，同时，市场风险降低了，所以在市场上的经营就较为游刃有余了。 建议本项目的单层面积设计必须考虑以下问题： 是否符合目标客户的需求特点? 目标客户对物业面积需求的特点是决定本项目标准层面积设计的关键因素, 如果定位不准, 很有可能会由于分割而影响实用率,或由于面积不足而流失国际大客户。 是否有利于灵活分割/组合，降低市场风险？ 空间弹性组合的研发楼往往在经营上取得很大的优势，因其通过结构的自由分隔使单元面积组合丰富，扩大了市场涵盖面，降低由于结构刚性选择目标客户群的市场风险。 5.5.2 企业面积需求特点 对总面积的需求 外资实力客户租赁总面积已达到3000平方米以上—— 从设计研发型企业的销售与租赁情况看，许多有实力的外资公司所销售与租赁的面积已达3000平方米以上。 而随着国内经济的持续有力发展，除这些已进驻的实力外资企业不断扩大办公面积需求外，还有更多的外资企业进驻。 其他类型企业的需求面积 本行对设计研发型企业客户需求调研结果显示： 中小企业对面积的需求在100-500平方米； 中型企业面积的需求在500-1000平方米之间； 较大型需求面积多数在1000平方米-3000平方米，少数在3000-6000平方米之间； 大型客户需求面积多数在6000-10000平方米之间，少数客户在10000-15000之间。 因此，对项目单体面积的设计应充分考虑客户的需求特点。 物业单层面积需求特点 大开间的物业更受高科技企业欢迎 设计研发型公司的大开间办公模式，决定了其选择的物业也是具有大楼面的特点；一些典型的研发办公楼的标准层面积统计显示，平均每层面积1000-1500平方米占了多数，而在租赁过程当中，间隔的灵活分割起到了积极的作用； 下表对部分研发办公楼（物业质素好，租赁情况佳）的标准层面积作一归纳： 地区 园区名称 面积(㎡) 标准层面积 深圳 科技工业园大厦二期 98595 1000-2000 联想研发中心 48701.89 1262-5450 威新软件园（一期） 23500 2000 大连 大连软件园 38544 900-6289 上海 紫竹数码港 117373.66 3000 苏州 苏州科技园 620000 1700 5.5.3 本项目单体面积建议 研发生产区针对较大型企业的需求， 设计单体面积在1000-6000平方米之间不等； 办公商务区针对客户的需求， 单体面积在200-1000平方米不等。 公寓针对园区内员工和管理人员的需求,户型以1房1厅和2房1厅为主. 5.6 物业其它建议 5.6.1物业平面设计建议 对用家而言，租赁物业除了为其提供优美的外部环境外，对其最大的效用更体现在客户所租赁的物业的实用程度。 物业平面设计的实用性、合理性是客户评判物业质素的最重要因素之一，从而也直接影响项目的后期招商。因此，对物业的平面本行认为理应予以足够的重视。 （1）研发类企业对物业平面的主要考虑因素 除了必须从招商的角度考虑是否利于灵活分割和组合外，客户对物业平面的需求特点客户总结为以下两个词： “方正”、“实用” 方正：物业平面是否“方正”，方便使用？ 实用：是否能使客户获得较高的实用率？ （2）柱跨——8-8.4米大跨度设计 根据市场经验，柱距越大越方便用家使用，但大柱跨同样也会提高建设成本。 一般而言，7米以上的柱距即可满足研发企业的使用要求，但对生产型企业而言则需8米以上的柱距。为了最大限度提高物业使用的兼容性，降低招商风险，因此，综合考虑成本、市场经验、物业的兼容性等因素，建议本项目多层物业采用8米的柱距;高层考虑地下停车场,一般8.4米柱距可停放三辆车要求。 5.6.2 实用率——75%～80% 市场经验表明： 实用率在80％以上：可作为物业的宣传卖点，吸引客户； 实用率在70％～80％之间：大部分客户可以接受的正常范围； 不足70％：低于大多数用家的心理底线，不利于项目招商。 参考物业实用率情况 地区 园区名称 实用率 深圳 科技工业园大厦 约75% 华瀚科技工业园 约75% 无锡 无锡工业设计园 约75% 上海 紫竹科学园 约73% 本项目实用率建议 实用率是客户最为关注的因素之一。本项目由于以多层和高层建筑构成，因此建议多层以85%-90%，高层研发物业实用率标准为80％-85%以上。这就要求物业在建筑结构方面应注意在合理范围内尽量减少梁、柱截面积；建筑平面要力求方正；公用工程部分科学设计，减少对有效空间的占用，提高单元内的使用率。 作为高档次定位的研发物业，高实用率与特色、形象以及配置必然存在矛盾。例如要实现舒适的办公环境，增加休闲花园平台，通道、走廊设计宽敞等，这些必然导致实用率降低，但这是保证楼盘形象与档次的基础。 5.6.3 层高设计建议 （1）部分研发物业层高状况 地区 园区名称 层高（米） 深圳 华瀚科技工业园 1/F5.5米2-6/F4.2米 深圳软件园 1/F4.2米,2/F以上 3.8米 生产力大楼 1F5米，2－6F4.2米 无锡 无锡工业设计园 3.2米 上海 上海工业设计园 1-15F/3.3米,16F/3米 紫竹科学园 4.5米 大连 大连软件园 3.7米 （2）项目层高设计建议 目前各科技型研发楼中，层高指标有越来越高的趋势，但总体来看，如果楼层净高太低，将使办公用户产生压抑感，影响心情与身体健康，而合适的层高则可有效消除这种压抑感。 调查表明，研发型物业一般层高在3.8米以上、生产型物业层高在4.2米以上，为配合网络线等的走位安排，加上空调走管和吊顶高度，综合考虑本项目在使用上能满足研发企业的需求特点，同时兼顾生产型目标客户对层高的要求，建议本项目层高为： 功能类别 研发生产 商务办公 综合商务楼 1楼层高（米） 4-4.5 4.5-5 6（大堂） 2楼以上层高（米） 3.5-4 4 3.5-4 5.6.4 承重设计建议 一般而言，办公物业在200 Kg/㎡-250 Kg/㎡、研发功能的物业在200-500 Kg/㎡以上、生产功能在350-500 Kg/㎡就能满足要求。 地区 园区名称 承重（Kg/㎡） 深圳 桃花源科技园 200-250 华瀚科技工业园 350-500 无锡 无锡工业设计园 200-250 苏州 苏州科技园 250-300 上海 紫竹科学园 420 参考园区承重情况 考虑到本项目研发物业与生产物业的兼容性使用，建议本项目的部分研发物业承重也按生产型物业的标准设计。 从符合客户需求与节约投资成本角度，本项目承重设计建议如下： 功能类别 产业别墅 独栋研发楼 综合商务楼 1楼承重（kg/㎡） 750 1000 750 2楼以上承重（kg/㎡） 250-500 350-500 200-250 5.6.5 空调 （1）项目空调系统安装的注意问题 空调系统是研发物业的一项重要设施之一。空调系统的安装及其后期的收费等也是客户的十分关注的问题。 根据本项目特点，建议在选择空调系统的时候应对上述问题予以足够考虑： 客户节约空调费用的心理； 个别研发型企业有空调延时需求； 空调加时费不能过高； 物业局部需要24小时使用空调; 需求实例—— NVIDIA（显卡研发）对空调系统的要求： 部分租赁面积内要求空调系统全天24小时开放；其它办公区域空调开放时间也需要延长。 曼罗兰（印刷设备研发与生产，全球500强）： 办公区域的空调开放时间要延长，且收费不超过0.1元/平方米/小时。 （2）部分研发物业空调系统安装情况 下表为部分同类物业的空调安装情况，供本项目参考： 地区 园区名称 空调 南京 雨花软件园 自己装 世界之窗 自己装 大连 大连软件园 中央空调CFU系统 上海 紫竹数码港 中央空调（制冷系统采用水侧冷媒R22提供制冷；供暖系统采用水侧热交换器供暖方式） 苏州 苏州科技园 采用先进的美国艾默生精密空调系统，对机房的温度和湿度进行7×24×365的恒温，恒温环境监控。 北京 中关村软件园 中央空调 深圳 联想研发中心 中央空调到位，cvhg—670trane三台三级压缩离心式冷水机组550rt 威新软件园（一期） 中央空调（变制冷济流量系统VRV） 黎明网络大厦 中央空调（集中供冷送风制式），美国约克螺杆冷水机3台机组，300冷吨/台 华瀚创新园 中央空调，开利水冷机组 两台400冷吨，一台800冷吨水冷机； 深圳软件园 租户自装分体空调 富诚科技大厦 开利品牌水冷式节能环保空调，采用R132无污染冷媒 参考园区空调安装情况 （3）空调安装方案比较 目前研发/办公物业一般采用的空调有三种形式：一般中央空调、分户独立计费的变频中央空调和分体空调，还有最新推出的缓解高峰期用电的蓄冰空调。本行进行的一项调研结果表明，要求安装变频中央空调的呼声很高，因可实现分表到户、计费到户。使用分体空调可以降低前期投入成本，但对后期的物业管理、楼宇外立面的设计等都会造成一定难度。下表为部分空调品种技术经济指标比较表： 综合以上因素，从设备投资、维修保养、业主分摊费用、园区形象要求、物业管理等多方面考虑。 空调安装方案比较 中央集中空调 分散式中央集中空调 分体空调 工作方式 水冷式、热泵式 水冷、风冷 分体、一拖多 设备投资 400-450元/ ㎡ 600-800元/ ㎡ 200-250元/ ㎡ 对建筑物要求 层高不低于3.3米，采用预应力时不低于3.0米 需考虑主机位置 主机直接外挂 安装在凹槽内 3）凸窗下安装 运行费用 约12元/ ㎡ 约10元/ ㎡ 约20元/ ㎡ 维修保养费用 较低 较高 高 运行时间 可24小时工作 24小时工作 24小时工作 计费 可独立计费、省电 独立计费 独立计费 使用效果 好 好 一般 建筑物档次 较高 高 较低 （4）本项目空调设备设施建议 市场抽样调查结论具有参考性，在综合考虑成本投入的前提下，中央空调的形式运用比较符合本项目的高品质定位，并可采用市场上较多采用的风机盘管+新风系统，制冷方式以水冷式为主； 中央空调末端可使用变风量送风末端，通过机电设备的配置实现分户计费、分户计量、分户调控的目的。虽然投资较贵，但可以获得方便的空调使用时间和较好的空气品质，业主或用户可24小时使用，既灵活满足客户对空调运作的需求，同时又达到为客户节省电费开支的节能目的。 5.6.6电梯 （1）项目电梯配置的注意问题 电梯的速度、安全、数量与通风是关注的焦点，对于树立园区的形象也至关重要； 电梯的分区使用效果从市场反映来看比较好，虽需要辨识，但更节省时间，提高使用效率； 绝大部分人士都认为在未来的写字楼电梯内应可以使用手机等通讯设备。建议要解决好电梯对手机信号屏蔽的问题。 参考园区电梯安装情况 地区 园区名称 层数 总建筑面积 （㎡） 标准层面积 （㎡） 电梯总数 电梯服务 情况 南京 雨花软件园 12 42000 1077 2部客梯 6层/部 世界之窗 2-3 45000 500 没有电梯 无 大连 大连软件园 7 38544 6289 4部客梯 1．8层 /部 上海 紫竹数码港 8 117373.66 3000 4部客梯，1部货梯 2层/部 深圳 创维大厦 18 1700 60399 进口三菱，8台客梯，2台消防梯，1台货梯，1台扶梯 2层/部 飞亚达大厦 20 1500 24820 上海三菱，10台客梯，1台货梯 2层/部 （2）本项目电梯设置建议 根据各类型物业的需求特点，建议电梯设置如下： 研发生产———2台客梯、2台货梯； 商务办公———3台客梯、1台货梯； 配套公寓———4台客梯， 1货梯。 在充分考虑总体建筑成本的前提下，如能满足以下方面，本项目的电梯情况将更加出色： 高端物业一般首选国外品牌，尽量不要选用合资或组装产品；即使需要选购国产合资电梯，也需选择允许作为原品牌标识的组装电梯品种为佳； 电梯应有纠正选层及群控功能； 电梯轿厢内设闭路监视系统，加装电梯运行显示盘至消防中心。 5.6.7 电力系统设计 （1）项目配电应注意问题 考虑到设计研发类企业设备的用电需求 考虑到设计研发类企业用电持续性的需求 考虑到设计研发类企业加班的经常性 （2）本项目电力系统设计建议 24小时不间断双回路供电 配备可增容的备用发电机组。 研发型物业配电情况表 地区 园区名称 配电 大连 大连软件园 总容量4000KVA；双回路供电/80w/sq m 上海 紫竹科学园 二路同时供电，总供电容量为10900KVA 苏州 苏州科技园 双路高压供电，自备独立变电站 深圳 研祥大厦 2200KVA 生产力大厦 3200KVA 5.6.8 洗手间 （1）洗手间设置建议 目前研发楼物业洗手间以集中设置居多。这种设置利于上下水走管安排，并与核心筒等较难利用部位结合，节省空间； 对于在办公空间内设置独立洗手间的需求不明显，因其会降低实用办公面积，增加成本； 公共洗手间的设计应相对隐性，以不干扰整体办公空间为前提，弱化污区形象； 公共洗手间还应解决空气流通差，有异味的问题。 （2）设计方案的洗手间设置 因此，建议项目的洗手间设置于楼层的公共区（核心筒）内，方便整个楼层使用，同时，也提高物业的使用面积。 5.6.9 通讯网络 （1）市场需求特点 新的信息交流方式与办公模式对园区网络设施的要求是必不可少的，也是客户挑选物业中越来越重要的因素之一； 设计研发型企业几乎所有的公司目前都有上网，且认为网络设备配置对园区很重要； 虽然当前以ISDN与ADSL方式上网居多，但园区的网络设置必须超前,如无线上网系统,设计师们可以在园区的任何一处携带手提电脑上网。 （2）本项目网络设置的建议 为满足要求，尽可能选择宽频网络设施，结构化综合布线（PDS），如网络端口的设置上应达每5米一个的标准，力求在园区内可通过现代通讯及信息处理技术，实现声音图象互动、电子商贸； 应考虑预留可发展空间，以适应科技技术的不断发展； 为满足客户对电子信息的需求，在充分满足层高的前提下，建议楼层的地板设置约100mm—200mm的地台（raise floor）作为布线层，为各类线路（如INTERNET高速宽带网线、ATM宽带网线、卫星闭路电视、有线电视线路、电话线路等）留有充足线槽，便于安排布线与维修，营造干净、舒畅的办公环境。 5.6.10 智能化系统建议 （1）市场对智能化系统需求的总体表现 调查发现，客户普遍要求智能化配置应适度超前。未来的研发办公条件，除去价格、地段等必然竞争因素，科技含量成为衡量研发物业质素的另一个重要因素； 设计研发型企业对物业智能化的配置要求要比一般的租户要高得多； 调查得知客户对“非可视”因素的重视程度偏低，并不在乎选取国产或进口产品及品牌。 （2）智能化系统介绍 在现代科技园区中，以智能化设备与手段进行管理，它的效益主要体现在节能、形象与效率的改善以及管理效益与经济效益方面，不但使客户充分感受到信息革命的成果，而且提升了物业的档次。 5A智能化系统，是五种不同的自动化系统于同一开放式系统平台上以高阶界面通讯互相连接，从而提供一个灵敏的、有效率的极具支援性的环境给予用户，以达到管理系统、操作系统及使用者系统之最优化。 这五种智能化分别为：建筑自动化（BA）、办公自动化（OA）、通讯智能化（CA）、火警智能化（FA）、防盗自动化（SA）。在实际应用中，“A”越多并不代表智能化程度越高。标榜“A”的数量缺乏科学的根据，而且“A”（Automation）只是一个模糊的概念，并不是一个衡量智能化水平的度量单位，建筑物的智能化也不是单个“A”的简单叠加，而是它们之间的互相联动，使整个大厦成为一个完整的系统。 以下是本行对于每一自动化系统以及与其他自动化系统的界面关联的详细说明： 建筑物自动化系统（BA—Building Automation） 建筑物自动化系统为一分布式的计算机控制系统，把大楼内部大量分散的电力、照明、空调、给排水、电梯、自动扶梯等设备系统，通过各系统的检测，监视和自动控制，再由中央计算机控制实施测量、监控管理和协调，以达到节省能源、人力和物力以及高效、可靠的目的。这正体现分布式控制的“集中管理、分散控制”的特点。 办公自动化系统（OA—Office Automation） 办公自动化系统为局域网联接的计算机网络系统，给用户提供传输速率高，传递范围广，互联性完善，可靠性强的服务。本系统提供一个能支撑整个系统的高速主干网，以便沟通建筑物内外各局域网和计算机中心主机的通信联系。各楼层可以根据不同的用户要求分别设计。 通讯自动化系统（CA—Communication Automation） 通讯智能化系统是指以大楼内的数字专用交换机为中心，在楼内连接程控电话系统、电视会议系统、无线传呼系统和多媒体声像服务系统等，对外则与公用电话网、广域网或城域网以及卫星通讯系统相连，实现大楼内更便捷的话音、数据和图像通讯。同时，数字专用交换机有最低成本的路由管理功能和自动计费功能。通讯智能化系统建筑于一共同线缆系统上，即综合布线系统，以实现不同服务的统一管理及不同类型服务之间互换的弹性。 火警自动化系统（FA—Fire Services Automation） 火警自动化系统二十四小时实施监控，达到安防目的；与建筑物自动化系统、防盗自动化系统互相连接，以达到实时监测并可联动大厦其他系统及时做出反应，将损失降到最低。 防盗自动化系统（SA—Security Automation） 包括全天候电视监视系统，防盗警报系统，出入口控制系统，保安巡更系统，停车场自动化系统等子系统，各子系统分别设置，独立布线，均在中央级联成统一的网络，构成计算机安全综合管理系统。 5.6.11 其他细节设计建议 顶层复式安排 顶层可考虑设计较高层高（如6M），建议可做复式办公间的设计。复式或错层写字间的特色营造，如：总经理办公室等区间，可采用错层或复式，这样办公室的内部空间功能划分明确。由此通过各单元平面形式的变化活跃办公氛围，尤其对于部分大型企业，可满足其尊贵形象的心理需求。另外在租赁价格方面，由于顶层可以达到的特殊办公效果，适当提高顶层的租金，便于开发商实现利润价值。 通道宽度 在进行单元分割时，为保证公共部分必要的宽敞度，建议设置通道宽度在1.8-2米之间。 环保、节能方面的处理建议 尽量实施绿化，包括室外、室内； 设立垃圾分组收集设施（方便导向再生处理）； 设立有效过滤排气、排烟的设施； 使用环保材料，避免带挥发性有机成分的材料； 餐厅需设隔油池； 餐厅避免使用一次性餐具，尽可能使用耐用餐具； 尽可能分隔吸烟区域； 为有效利用日照，中庭可适当设玻璃窗，有效采光，并可调节室温； 充分利用朝向、角度，适当配合保温、隔热材料，如保温砖等，部分或全部考虑双层玻璃、遮阳百页等实现节能目标； 物业内部有效分布照明，尽量使用节能光源及材料； 大厦内部注意空气调节及流通的合理性，避免能源（冷源、热源）短路； 能源的控制应自动与半自动协调，避免过多或不足，如水源、冲厕等感应开关，防火楼梯、走廊等声控照明等； 考虑测漏系统的应用； 考虑循环冷却系统。 公共服务系统 项目建设过程中有许多公共服务配套细节需开发商和设计师在规划时充分考虑，如项目内设大堂的指示牌、公共休息椅、垃圾筒、公共绿地中的告示牌、地下室通气口等，建议将以上种种物业配套设施无论大小均印上项目的徽标图样，增强项目的整体标识性。 附：案例借鉴 北京：总部基地ABP 总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心辐射全国乃至全球的“中心外围效应”，为企业提供全新的发展空间和管理视野。 总部基地位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内，是作为中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，2003年北京市政府69项重点工程，北京市60大重点外资工程之一。总部基地占地65公顷，总建筑面积140万平方米，将成批开发1200至6000平米独栋总部楼、约60000平方米六星级酒店、约12.5万平方米商业配套总部小公寓和健身中心、休闲会所等完善的商业配套设施，容积率1.59，平均绿化覆盖率50%左右，总投资约60亿人民币，预期3-5年全部建成。 总部基地案例说明：作为中国首践总部经济的超大规模园区，总部基地的“体量”赋予其“聚集又聚变”的天生禀赋。总部聚集，人才、资本，资源，信息的大聚合，实现高集约化互补、共享、互动；总部集中，形成极化趋势，以基地为核心，辐射周边产业。 总部基地主要指标 项目简介 总部基地位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内，是中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目。 技术指标 用地面积：65公顷 容积率：1.59 总建面：1,400,000平方米 绿化率：50% 总投资：RMB 6,000,000,000 项目概念 以中心辐射全国乃至全球的“中心外围效应”，为企业提供全新的发展空间和管理视野。 建筑设计 独栋式单体设计，同时在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。 景观规划 庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合。 智能化方案 － 电信及宽带综合布线系统、电子地图及电子信息发布系统、设备管理智能化系统（BAS）、安防系统、智能消防及自动灭火系统、车场自动管理系统、微小蜂窝数字无绳电话系统、有线电视系统、公共广播及背景音乐系统、一卡通系统、 物业管理 北京道丰总部基地物业管理有限公司 物业用途 办公及写字楼 主要客户 中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份有限公司、三星公司、中铁特种货物国际物流有限责任公司等。 深圳:天安数码城 以准确的市场定位、较高素质的科研楼宇、完善的相关配套，打造具吸引力与竞争力的特色科技园区 定位为中小民营科技企业的服务基地 天安数码城1999年开发之初就敏锐捕捉到大量中小民营科技企业对研发、生产、办公场地的需求。由于高新区、福田保税区等入园条件相当高，主要引进高科技企业、国内外知名企业，而这些迅速崛起的中小民营科技企业，无法进入这些大型科技园区中。针对这种情况，天安数码城定位为服务中小民营科技企业的科技园区，并成为深圳首家民营科技产业园区，而且成为深圳中小民营企业的首选之地。 拥有良好环境、较高素质楼宇与完善相关配套 天安数码城不仅提供了在车公庙片区相对较高素质的科研办公楼宇，而且在园区环境打造、公寓、商业配套等硬件设施方面都相对较好；而在软件设施服务方面，则提供了先进的网络信息交流平台、定期举行企业交流会、建立优质中介服务机构等。天安数码城对这些软、硬件设施的不断提高，始终吸引大量中小民营科技企业留驻，同时也带动数码城自身快速成长。 天安数码城案例说明：敏锐把握市场空白点，找准目标客户，准确进行项目定位，针对性地打造满足特定需求的产品，将能营造出一个富有特色、吸引力强的项目，从车公庙片区低档次工业厂房中脱颖而出。 深圳天安数码城主要指标 项目简介 天安数码城位居深圳中心区西侧，与深圳湾和香蜜湖毗邻，形成了集科技发展、产业基地、科技成果转换、优良环境、高尚住宅五位一体的发展模式。 技术指标 占地面积：30万平方米 总建筑面积：80万平方米 其中研发基地及配套设施约 50 万平方米，高尚住宅区 23 万多平方米，白领公寓 6 万多平方米 项目概念 打造一个集科技开发、创业投资、高尚生活、金融服务合商业等配套设施俱备的中小型创新科技企业的理想创业“绿洲”，创造浓厚的创新科技氛围，既是民科院、也是孵化器，既“孵强”、也“孵弱”，发挥集聚效应、“摇篮”作用，成为中小民营科技企业的乐园。 建筑设计 科技产业大厦在设计上体现了后工业化、科技化、信息化等特征，既适合企业研发，又体现了总部经济概念、哑铃型经济、协作化经济的特点。 景观规划 同香蜜湖、水上乐园以及136 万平方米绿洲的高尔夫球场相环绕，与海景相拥。 物业管理 深圳天安物业管理有限公司 物业用途 办公、写字楼、研发中心及仓储 主要客户 广东移动通信有限责任公司深圳分公司、美国风河系统国际公司深圳代表处、卡尔马斯特(香港)有限公司深圳代表处、三星电机（香港）有限公司等。 深圳:桃花源科技创新园 桃花源科技创新园把中小型科技创业企业、社会服务机构、高校及研究机构的技术和人才优势以及政府的全方位扶持有机地结合起来，营造出良好的创业发展氛围和环境，为中小型科技企业的持续健康发展和科技成果的产业化提供广阔的空间。 宝安桃花源科技创新园是目前国内一流的科技创新园，依山傍水，风景秀丽，总面积近30万平方米，内有14栋红瓦白墙的漂亮建筑，其中10栋为别墅式的研发中心和专家接待楼，1栋为孵化主楼。园内内还设立了管理中心、科技人员活动中心、超市、商务中心、银行、咨询中心、国际学术报告厅等配套设施。桃花科技创新园通过优惠的政策、优美的生态环境、优良的配套设施、优质的服务吸引科技企业，建成高科技项目孵化器、企业研发基地、宝安软件园、留学人员创业园、科技交流中心和科技人员再教育基地等平台。园内先后引进孵化的高新企业已达89家，目前在孵企业53家，研发项目覆盖电子、新材料、生物、软件、环境等高新技术各个领域。作为目前国内一流的生态型科技创新园，桃花源已经成为科技人才和高新企业及其创新成果竞相入驻孵化的乐园。 桃花源科技创新园主要指标 项目简介 创新园位于宝安区西乡街道，紧邻广深高速公路宝安出口和107国道，交通便利。 技术指标 占地面积：274,000平方米 总建筑面积：70,883平方米 容积率：0.49 其中一期建筑面积约 30,000平方米，二期建筑面积约 38,883平方米 项目概念 通过建设一流的生态环境、设立不同的功能分区、强化高新技术产业定位来吸引不同规模的高新企业进驻，发挥集聚效应。 建筑设计 建筑与景观相结合，同时根据建筑功能设计外观，凸现差异化的特色。 景观规划 依山傍水，按照生态园的标准进行规划 功能设置 高新项目孵化器、科技企业研发中心、留学人员创业园、科技交流中心、科技人员培训中心、博士后创新基地 物业管理 深圳市宝安区科技创业服务中心 物业用途 写字楼、研发中心和专家楼 主要客户 目前，园内已有53家高新技术企业和研发机构进驻，拥有科技人员400多名，场地使用率已达100％。 上海:樽轩城市工业园区 集物业管理、餐饮、旅馆、商务洽谈、休闲娱乐、研发中心等配套设施于一身，以人性化、社区化、生态化、现代化为主题?打造上海樽轩城市工业园区将打造成为大都市内顶级的工业园区。 上海樽轩城市工业园区紧邻长宁区和上海“虹桥综合交通枢纽站”，是上海市距离市中心最上海近的工业区之一，园区总用地面积267亩（17.8公顷），总建筑面积226950平方米，分14块独立的功能区，具独立产权，园区，特别是园区的“功能带”定位，其设计理念和功能布局是园区的一大特点。园区鼓励外商投资的产业包括轻工业，邮电通信业，食品业，?电子工业，机械工业，新兴产业，例如微电子技术，新材料。 上海樽轩城市工业园区案例说明：工业园区的规划可以凸显现代都市型工业园的风格，使整个园区如同一个小社区，这样区内的生产者置身于和谐、舒适的园区环境中，能使人最大限度地提高工作效率。 上海樽轩城市工业园区主要指标 项目简介 地处上海市闵行区，位于上海市经济中心的西北角，毗邻长宁区和虹桥开发区，是上海市距中心最近的工业园区之一。 技术指标 占地面积：178,000平方米 总建筑面积：226,950平方米 项目概念 樽轩城市工业园以“功能带”的理念划分，把各类工厂进行分类布局，围绕中心广场层层布置，将劳动密集型和物流集中型的厂房置于园区外围，从而有利于人流和物流的疏散；把科技含量高、科研性强的厂房置于内围，从而确保拥有安定舒适的生产环境。 景观规划 规划有景观大道、主题公园、标志性建筑和雕塑、组团绿化、天然水岸线、商业步行街、休闲地带等景观。 物业管理 上海樽轩实业有限公司 物业用途 写字楼、研发中心及厂房 香港科学园 香港科学园区汇聚了现代知识与先进技术,为各高科技企业提供理想的校园式 环境,使各地之高素质人才在此携手合作,发挥相互协作力量,共同发展高科技之研究。科学园能够配合企业在各个发展阶段不同的需要而进行有针对性的设计,促进了本地乃至全球的创新合作与交流。 香港科学园整个工程分为三期进行,分别计划于2004年、2006年、2009年完工。工程完成后，总楼面面积将达330,000平方。一期工程部分大楼及设施已经正式运营。每类大楼设计各具匠心，能满足入驻企业的不同空间需求。因此，各种规模的企业都可以在园区内选租合适的科研与办公场 所。其中，设立的3栋核心大楼位于园区中心区域，适合需要租赁22,000平方米或以下的企业使用。核心大楼同时也是园区的后勤服务中枢，提供商务会议中心、饭馆、健身房 、服务式住宅和停车场等许多重要设施。 为协助集成电路设计及光电子行业的科研发展，科学园内分别成立了创新中心及光电子中心。藉此，为行内企业提供优质的研发环境设施及"一站式"技术支援服务。共享型的科技设备更可大大减低企业的开发成本及周期时间，从而提升在行内的竞争优势，开拓商机。创新中心为集成电路工业提供设计及发展两方面的支持服务。设计支持方面，服务包括设计软计租用、数据中心的分享、多项目晶圆体代工及知识产权保护等。产品发展支持方面，则有"探测及测试中心"提供精密的测试仪器及"可靠性产品分析实验室"为产品进行评估及电路编辑。另外，"集成电路设计师培训中心"更可提升电子工程师的设计技术。光电子中心为行业提供多元化的研发支援设施，范围包括产品设计及模拟、测试及量计、原型装配及整合、标准评估及教育培训等方面。就此各方面，光电子中心设有"设计中心"、"雏型中心"、"测试中心"、"模组实验室"及"分析实验室"等。 香港科学园主要指标 项目简介 位于香港新界大埔区白石角沙田海滨。 技术指标 用地面积：22公顷 总建筑面积：330,000平方米 项目概念 聚了现代知识与先进技术,为各高科技企业提供理想的校园式环境。 建筑设计 各栋大楼的外观和功能都围绕同一主题设计，建筑理念同出一辙，既相互协调又各具特色，能够表达出人类、自然、科技与建筑相结合的风格。 景观规划 大楼高层设有休憩用地作为空中花园及散步区。 物业管理 香港科技园公司 物业用途 研发创新基地、办公及写字楼 主要客户 Advanced Wireless Group Limited、Andigilog International Limited 、华刚光电(集团)有限公司、金山电子(香港)有限公司、飛利浦電子有限公司 、環球實業科技控股有限公司、愛華生物科技(香港)有限公司。 六、项目运营模式设计 就一般房地产市场而言，经营模式通常采用租赁、销售以及租售结合的形式；但由于本项目是工业房地产项目，与产业密切相关，因此经营模式也更加多样。除了租、售等形式，与厂商业务的结合是工业房地产经营模式的创新。 以下重点介绍工业房地产开发中的八种运营模式及对本项目的启示。 6.1常用运营模式介绍及对本项目启示 运营模式 优点 缺点 对本项目可行性 案例 定制出售/出租 量身定做，无空置风险。 开发前期不易寻找到定制客户；且有些定制客户为大企业，条件苛刻，投资回报较低。 须在开发建设前寻找到定制客户，建议向深圳市招商部门、行业协会、房地产代理公司、对TCL上下游供应商发出招商信息。 福永爱默生工业园等 整体出售 无须向政府申请多个产权证。 如项目体量大，整体出售难度较大。 本项目体量大，如开发后整体出售风险较大。 康贝斯工业园 分栋出售、分单元散售 分散出售有利于项目尽快收回投资 须向政府申请多个产权证。产权分散不利于行业规划和整体经营管理。 对本项目而言，是比较好的运营模式，前提是可向政府申请多个产权证。 天安数码城 产权式厂房 许诺投资者一定的回报，有利于项目的销售及及后期经营管理。 须向政府申请多个产权证。 对本项目而言，首先需向政府申请多个产权证。其次要求发展商对招租有较好的把握。 目前产权式商铺应用的较多。 全租 保证产权的完整性，有利于未来的物业增值。 市场有一定的招租风险。 本项目由于目前周边开工的项目少，未建土地较多，市场存在一定的不确定性；另外，由于项目体量大，需数亿的投资，全租模式占用资金量大，回收期长。 威新软件园、生产力大厦 租售结合 既可及时收回投资，又可保证一定的现金流和未来物业升值。 产权相对分散。 保证部分升值潜力大的区域有相对完整的产权；部分区域分散出售尽快收回投资。 华南工业原料城等 工业地产商与工业厂商合作 与工业厂商在生产项目和公司层面合作，可获得租金以外的利润收入。 如对相关合作行业不熟悉，可能会导致更大的风险。 TCL本身在许多工业领域均有投资，可以在相关领域与工业厂商进行生产项目和公司层面的合资或合作。 熊猫电子与财富集团在柳州的工业园 星网工业园 借助龙头企业优势，吸引上下游厂商在其周边租赁或购买厂房。 龙头企业引入有一定招商难度。 必须可以引入一家或借助TCL龙头企业的优势。 诺基亚星网工业园 定制出售/出租模式 对客户量身订做厂房长期租赁或出售给客户。 案例：平谦国际工业园 特点：根据顾客的需求，选择合适的地点开发建设。整体出售或出租给客户。 优缺点：为客户量身定做，减少市场不确定风险。但定制目标客户群少，有一定的招商难度。 对本项目的启示：就本项目而言，体量过大，较难实现整体定制出售，因此可实现部分物业的定制，同时需在开发建设前寻找到定制客户。 工业园整体出售模式 案例：康贝斯工业园 特点：产权单一。 优缺点：无须向政府申请多个产权证。但如项目体量大，整体出售难度较大。 对本项目启示：就本项目而言，体量过大，较难实现整体出售。 分散出售模式 案例：北京总部基地、天安数码城 特点：需能够分栋或分单元办理产权证。 优缺点：分散出售有利于项目尽快收回投资，但须向政府申请多个产权证；另外，产权分散，不便于行业规划和管理。 对本项目启示：对本项目而言，是比较好的运营模式，前提是可向政府申请多个产权证。 产权式厂房 案例： 目前在产权式商铺中运用的比较广泛 特点： 面积具体分割出售。开发商自己或者委托专业管理公司，统一招商经营。 一定期限内按固定的租金回报率从业主处承租。 优缺点：许诺投资者一定的回报，有利于项目的销售及及后期经营管理，但需能够办理产权证。 对本项目启示：对本项目而言，首先需向政府申请多个产权证。其次要求发展商对招租有较好的把握。 整体租赁或以租代售模式 案例：清湖硅谷动力 特点：开发商保留全部物业，整体长期出租给一家包租公司或一家大企业。 优缺点：持续经营，获得租金收入，且收益稳定，不需承担租期到期后的再次招商的市场风险。但整体出租比分散出租的租金收益低，投资回报较低。 对本项目启示：就本项目而言，体量过大，较难实现整体出租给一家企业用家， 而出租给包租公司，投资回报虽较低，但可借助包租公司的客户资源，获取稳定回报，且未来还可享受转售的增值收益。 分散租赁模式 案例：生产力大厦 特点：开发商保留全部物业，分散出租给各类企业。 优缺点：持续经营，获得租金收入，或待土地升值后，将物业转让，还可获得物业的增值收益。 对本项目启示：在无法办理分散产权证的前提下，可委托多家代理公司，联合招商，增加收益、减少风险。 租售结合模式 案例：华南工业原料城 特点：开发商保留部分物业，部分销售给中小投资者或用家。 优缺点：既可及时收回投资，又可保证一定的现金流和未来物业升值。但有部分产权分散。 对本项目启示：可保证部分升值潜力大的区域有相对完整的产权；部分区域分散出售尽快收回投资。 地产商和工业厂商合作开发模式 案例：熊猫电子与财富集团在柳州开发工业园 特点：地产商和工业运营商一起成立项目公司。地产商出土地、建设和地产经验。 工业厂商出生产线设备、生产技术、市场和品牌、人力资源管理。双方按合资比例进行收益分红。 优缺点：与工业厂商在生产项目和公司层面合作，可获得租金以外的利润收入。如对相关合作行业不熟悉，可能会导致更大的风险。 对本项目启示：经开区本身在许多工业领域均有投资意向，可以在相关领域与工业厂商进行生产项目和公司层面的合资或合作。 星网工业园开发模式 案例：诺基亚星网工业园 特点：NOKIA星网工业园占地５０公顷，诺基亚和几大跨国公司联合开发，既是开发商，又是工业厂商。以一个企业、一种产品为龙头，吸引上下游产业配套企业参与，在园区内形成产业链。租售结合。 优缺点：借助龙头企业优势，吸引上下游厂商在其周边租赁或购买厂房。龙头企业引入有一定招商难度。 对本项目启示：必须引入一家龙头企业的优势。 6.2本项目运营方案设计 本项目假设可以办理分散产权证的前提下制定如下的运营方案。 6.2.1 设计原则 收益最大化原则 项目不仅考虑租金收益,还应考虑到销售收益,不仅考虑短期现金流收入,还应考虑未来物业增值的转售收入.因此对未来物业增值可能性大的区域或物业类型,保证相对完整的产权,和良好收益。 附某投资基金对大宗物业的要求： 物业标准：工业物业要求基础设施完善，可实行连层或整层分割出租。整体一般应进行封闭式集中物业管理，总面积应在10万平方米以上，招商完成率达到80％以上。 净值标准：收集物业投资、负债、开发、经营的全部信息，经过净资产值评估(NAV)，每年净收入在1800万元以上，未来租金收益率不低于12％，净资产收益率（ROE）大于20%，物业可负债至最高45％，零散出售比例不得超过每栋物业总面积的5％ 风险规避原则 项目纯粹招租会产生一定的招商风险，尽量结合销售、项目合作、公司合作多种运营形式，将园区运营风险降至最低。 经开区优势原则 经开区下属企业涉及多个工业领域，具有广泛的行业经验。可充分利用自身优势，吸引其上下游企业聚集在园区。 6.2.2 方案设计 （1）方案选择 针对本项目特点，我行提出以下方案： 本行认为，本项目所在片区未来升值潜力大，全部出售无法获得物业日后的升值；全部租赁则对于较大体量的物业存在一定的招商风险。以上两种运营模式本行均不建议采用。 综合考虑本项目的各项因素，本行认为，可以采用以下几种方式。 方案一 星网工业园（股份合作、定制租售）： 依托行业龙头地位的优势及聚集上下游企业围绕其进行经营的优势。这种模式较多的依靠自身的经营状况。 客户群取决于项目开发商的号召力和聚集力；在入园配套企业的筛选上要充分考虑配套企业的可持续发展性，否则日后一旦有问题将对整个产业链产生较大影响。 股份合作的收益受合作企业盈利能力影响较大；在对合作方盈利能力较有把握的情况下可以采用。 定制租售的物业弹性较差，租金较低；为这些企业量身定做厂房，追求行业集聚效应和便利的行业经营环境，之所以选择定制出租而不是出售，是考虑到要保持配套企业活力和享受未来物业升值利益的因素。 方案二 部分租赁＋整栋销售 考虑开发商前期收回资金的压力，和开发商对整个工业园的行业选择和经营状况的控制，建议采取租售结合的模式。 物业租赁令企业未来有稳定的现金流，若日后打算出售，单一产权的物业价值较之复合产权的物业更高。 之所以采取整栋销售是为了便于园区的统一管理和维护园区物业的形象，从而维护园区的形象。 整栋销售较大地受市场地消化能力影响，要充分考虑市场对于整栋物业的购买力。 综合考虑以上因素，建议出租30％，出售70％。 方案三 部分租赁＋整栋销售＋分散销售 通过方案二的分析，我们发现全部整栋销售具有较大的市场压力，所以可以采取整栋销售和分散销售结合的销售模式。 综合考虑以上因素，建议出租70％，整栋出售15％，分散出售15％。 方案四 星网工业园＋（部分租赁＋整栋销售） 该方案是方案一和方案二的结合，在充分发挥TCL本身上下游产业链整合优势的同时，也大大降低了靠自身消化物业的压力。 综合考虑以上因素，建议星网工业园10％，出租60％，整栋出售30％。 方案五 星网工业园＋（部分租赁＋整栋销售＋分散销售） 该方案是方案一和方案三的结合。与方案四相比，主要是降低了整栋物业销售的市场压力。 这种方式综合利用了TCL自身的产业链优势、销售加快资金回拢的效率、出租以享受物业日后升值的利益。较为适合本项目较大的体量。 综合考虑以上因素，建议星网工业园10％，出租60％，整栋出售15％，分散出售15％。 （2） 方案确定 五个方案比较，建议采取综合评分最高的方案二：出租30％，整栋出售70％。 6.3开发节奏建议 6.3.1分期开发建议 一般来说，房地产项目开发通常有整体一次性开发和分期开发两种开发模式。综合来看，分期开发方式有不占用过多开发资金、风险性相对较低、市场消化压力不至过大等有利因素，但也存在开发周期长、施工难度大、物业市场形象与项目推广等方面易受影响等。而整体开发在某些方面则正好相反。 本项目占地14多平方米，建筑面积33万多平方米(容积率为1.67)，从资金的运作及风险规避考虑，宜分期开发，建议本项目分三期开发建设,假设每期开发期为一年： 一期开发产品：4栋生产研发楼和2栋公寓； 一期先建市场需求旺盛, 土地利用率高的物业, 建议建2幢18层公寓, 单层面积约1200平方米, 户型以1室1厅和2室1厅为主, 约400户,解决约1000人的住宅。建设部分生产楼，按多功能厂房设计，不仅可以作为研发企业用、也可为通讯电子等高端制造企业使用。 二期开发产品：4栋商务办公楼； 二期随着市场的认可，增加可销售租赁的办公楼。 三期开发产品: 3栋生产研发楼、1栋公寓和1栋综合商务楼； 三期在市场的进一步认可下，前两期销售收益良好的前提下；随着前两期的投入使用，片区对公寓的需求增加，可再建1栋公寓和1栋综合楼。 四期开发产品: 2独生产研发楼和2栋商务办公楼。 随着知名大企业的增加，片区研发氛围逐渐成熟，可考虑增加2独生产研发楼和2栋商务办公楼。 6.3.2 项目实施进度计划 工程建设进度直接影响项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计是保证项目成功实施的关键。 项目开发进度以同类建筑工程平均合理开发时间预计，主要为经济测算用，不包含任何具体及特殊情况。在不考虑施工建设期其它技术、资金等不可预见因素的前提下，整个项目建设开发期约3年左右。 6.4项目物业管理 6.4.1 研发园区物业管理特征 物业管理可介入的范畴正在日益增多，多层、小高层、高层、超高层住宅；单体、联体别墅；商业写字楼、酒店、学校、医院、政府大楼及公用建筑；综合、纯工业和研发园区建筑等等。不同种类的物业管理有其共性和个性，因服务对象不同，管理模式、服务功能会有较大差别。 研发园区物业管理主要面对的管理和服务对象： 成熟型企业—国内外知名研发企业 创业型企业---中小研发企业 投资商---购买园区物业的客户 中小规模商业经营者---园区商业配套企业 需求特征： 他们的需求与住宅中的客户有较大差别，其主要诉求是营商环境： 园区氛围和成熟度 企业运作是否方便 能否生存发展 能否树立良好的企业形象 服务内容 常规服务： 治安管理 环境优化 设备维护 客户咨询 个性化服务 增值服务 建立企业职员综合素质的培训平台 搭建便于企业财务审计或融资的畅通渠道 协助企业产品推向市场甚至办理出口报关手续 信息平台，如行业信息、技术交流信息等等 预定和安排工作之外的相关活动内容等等 6.4.2物业管理服务内容 （1）三个阶段的物业管理服务 根据本行多年从事物业管理的经验，在项目建设、使用的全过程中，物业管理都起到非常重要的作用。而且，对写字楼物业来说，物业管理早期安排对项目顺畅运作非常重要。同时，加强项目操作的专业质素，提高项目开发质量，也创造项目的独特竞争力。 1）项目建设阶段前期介入 专业的物业管理顾问在项目建设阶段前期介入，可从物业高效管理的角度，加强楼宇建造的质量管理、设备方案选择，提高日后物业管理效率。早期安排对项目后期顺畅运作非常重要。同时，加强项目操作的专业质素，提高项目开发质素。其中写字楼竣工前的物业管理服务内容如下： 评估各机电房原设计的合理性 评估原设计中的配电房、水泵房、水池等位置的合理性及可利用性，使日后管理运作能更为畅顺、节省资源，并协助制定管理维修保养计划。 提供大厦智能化系统的专业意见 楼宇自动化系统——包括空调系统、给排水系统及供配电系统等，以便科学化方式记录及控制此类系统的运作，使管理处于制定节能方案时可更灵活； 大楼保安及消防系统——包括大厦门禁、防盗报警、电子巡更、大门对讲、闭路监控及消防门出入控制系统等做出建议； 广播及背景音乐系统——以有效的分区方法设定整座物业的背景音乐、紧急广播及内部通讯等； 大厦综合布线系统——综合布线系统直接影响到楼宇现代资讯科技如国际互联网或企业网等的衔接，此系统可与大厦停车场管理系统及大厦管理处的公共区域管理系统连为一体，以提高写字楼的管理效率。 2）物业管理交接服务 入驻客户搬迁期和装修期间物业管理顾问服务全面介入，部分具体检查验收内容包括： 房屋外墙及屋面防水处理问题； 环境卫生、绿化设施的布置； 配套设施和单元内厨卫设施及给排水管道的布置问题； 订立管理守则及公约条款； 员工培训计划； 财务预算； 移交楼宇单位与业主程序； 装修工程及物料运送控制程序； 保安控制； 迁入控制； 安全控制。 3）物业管理服务运作概要建议 保安服务概要 定时进行巡逻，防止罪案发生，保障客户安全； 熟悉法律法规，严格执行各项制度，加强管理人员的专业培训； 检查设施状况，保证闭路电视系统、防盗报警系统的正常运作； 消除火险隐患，保障消防警报系统、通讯系统的全面有效运作； 迅速妥善处理突发事件，及时向上级汇报； 保持良好的仪容、仪态，热情微笑对待客户垂询。 清洁服务概要 严格卫生清洁制度，定期或不定期进行抽查； 修葺花木，保持绿化整洁； 保证日常楼宇楼层清洁，定时打扫电梯、楼梯及过道； 定期清洁大厦外广场与路面，除去香口胶、固体物等垃圾； 定期进行灯饰检查、排水沟检查，除去花草垃圾。 车辆管理概要 车辆驶入，通过电脑系统查验通行车辆，电脑备档； 巡逻各线路，留意有否非法停泊、堵塞车道。照明、安全设备欠佳者，予以记录，并即时处理； 定时抄写车牌，核对停车证并登记资料； 适当指挥交通，合理安排车辆进出； 注意保持各交通标记清晰有效等。 （2）三种形式的物业管理服务 以上为本项目物业管理需注重的内容，在物业管理公司的选择方面，本公司在此推荐以下三种管理模式，以供探讨与选择： 1）物业管理顾问服务 主要服务内容： 筹建或完善物业管理组织，按物业实际情况完善管理人员架构及工作分配流程； 协助建立完善之行政人事管理制度，严格按有关规章制度执行管理工作； 协助制订财务管理方案及建立财务管理制度，包括财产和物料管理运作规定、成本控制制度以及形成规范的管理财务会计报表； 协助建立保安管理方案和总规则，加强保安管理的重点工作和保安措施； 协助物业建筑及机电设备运作与维护、制订物业各机电设施设备的维护保养计划、各机电设备运行管理规定、开展节省能源措施及紧急程序的处理办法等； 协助停车场（或停车位）管理、做好停车场之行驶路线、标准、清洁、照明、消防以及防盗等工作、制定维修保养计划； 提供物业智能化系统及物业管理配套的专业建议、包括物业保安及消防系统及物业清洁、绿化等配套设施、同时考虑节能管理方案之设定； 服务形式：物业管理公司可于委任后，成立项目顾问专案小组，定期与发展商、建筑师、承建商及各有关单位举行会议，报告工作进度及讨论有关问题并提供专业意见。 2）实质物业管理顾问服务（联合管理形式） 主要服务内容：与“物业管理顾问服务”基本一致（请参阅前面所列），在此基础上，物业管理公司将视发展商要求可派驻专业物业管理顾问人员，长驻项目现场，直接参与管理，及时提供专业指导，与发展商的物业管理人员共同管理物业，一般派驻人员主要为管理处之总物业经理或工程部经理。 服务形式：物业公司将于委任后，派驻专业人员临场组织、统筹、指导及开展物业管理。 3）物业管理经理服务（全盘委托形式） 主要服务内容： 物业管理筹备期第一阶段 建立行政架构：在制订物业管理的政策及执行策略前，物业管理公司及发展商双方将成立工作小组，建立直接的沟通渠道，并确定项目物业管理领导班子及指定代表。 物业管理筹备期第二阶段 制定管理处人员的招聘及培训计划； 物业管理支出预算案； 制定物业设备维修保养计划； 设定节能管理方案； 代表开发商从施工单位接收物业； 装修工程及物料运送控制之程序； 保安、迁入、安全控制。 七、投融资模式 投资、融资及退出行为融入在项目的开发建设及运营的全过程中，而开发建设阶段主要以投资及融资为主，经营阶段不仅包括投资及融资行为，还包括获利退出行为。 项目开发建设阶段 一期 二期 三期 四期 项目运营阶段 图: 项目整个开发运营期投融资行为图示 7.1 项目开发建设阶段的投资与融资行为 项目开发建设阶段以投资与融资行为为主, 其中投资与融资行为主要包括独立开发情况下的自有资金投资、国内外商业银行贷款、金融租赁、典当融资、信托发行、发行债券、IPO上市及私募融资等投资和融资行为；在合作开发情况下，还将涉及股权融资行为。 以下根据本项目情况主要介绍自有资金投资、股权融资、国内商业银行贷款、金融租赁、典当融资、信托发行五种投融资行为。 7.1.1 自有资金投资 根据项目运营期的获利退出要求，如产权式REIT规定，项目的负债不得超过总投资额的45%，故本项目自有资金的准备须为投资额的55%。但在滚动开发前提下，前一期经营收入可以作为后一期资本金的投入，只要控制好总体负债比例，第一期借贷可在45%-65%（银行贷款最高比例）之间。 因此，在租售结合方式下，自有资金投资额约为第一期投资额的35%-55%， 但在全租赁方式下，由于现金流回收较为缓慢，自有资金投资约为总投资额的55%。 7.1.2 股权投融资（合作开发） 房地产合作开发是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的各方之间共同出资经营、共担风险和利益，合作开发房地产项目的行为。这种方式有利于互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，从而获得合作的成功。不限于一方出地、另一方出资，也可以双方共同出地出资。 对本项目而言，合作融资模式有以下三种： （1）与实力型房地产公司强强联合，资源互补模式。 案例：华远与SOHO中国合作 2004年3月，华远和SOHO中国从竞争到牵手合作，SOHO中国以参股项目公司的形式加入到尚都国际中心整体开发中，一期由华远负责开发，SOHO中国开发项目二三期17完平方米的土地。华远在换取了SOHO中国手中的资金后，用这笔资金以股权合作的方式换取了东华广场项目的土地。 对华远而言，有效利用“鸡蛋”换取自己更需要的“粮票”；对SOHO中国而言，能利用多余的“粮票”换取急需的“鸡蛋”，各得其所。 与有园区管理经验、开发建设经验或资金实力的实力型房地产公司合作，可以加大项目得整体开发实力，缩短项目建设周期，形成联盟内各企业的共赢。 （2）仅为吸收外来资金。 案例：中国房地产开发基金与北京某地产公司合作开发丽都水岸 2005 年中国房地产开发基金与北京某地产公司合作开发丽都水岸，项目销售获得成功。中国房地产开发基金是全球第一家直接面向中国市场的国际房地产开发基金，基金的股东包括欧美和亚洲的金融投资和房地产开发集团。在丽都水岸之后还投资了第三置业和太阳星城的项目。 这些资金主要包括海内外财团的基金和投资机构的基金，这个基金不仅仅是投资商，还直接参与项目的开发，通过这种方式，手中有地的开发公司不仅可以吸收外来资金，还可以吸收外资的开发经验以及国际市场上的客户资源等。 （3）与非专业房地产开发公司联手 案例：万通与泰达战略联盟 2004年天津泰达集团和北京万通地产宣布了其战略合作的消息。泰达集团已于近期全额认购万通地产增发的３．０８亿股，从而拥有万通地产增资扩股后的２７．８％的股权，成为万通地产的战略投资人。 万通地产是中国房地产业内以“创新”知名的地产公司。2002年，万通地产提出并实施了 “美国模式”和“专业的房地产投资公司”的新战略。泰达集团隶属于天津泰达投资控股公司，致力于“以成片土地开发和建设为主，结合品牌及项目经营的新型房地产业”。 泰达借助万通的专业团队和在地产业的专业能力，整合其在天津的房地产业务资源，加速实现土地储备资源价值的转化。 万通地产借助泰达的土地资源与资金实力，大规模进入环渤海经济圈房地产市场增长迅猛的天津，也提升了房地产业务跨区域开发能力。 本项目为工业房地产项目，如与有工业园开发经验的公司联手合作，有利于本项目吸收工业地产的开发经验及客户资源。 7.1.3 其它融资方式 无论是独立开发，还是合作开发，项目的开发建设过程中均会遇到融资问题，一般而言，国内房地产开发项目以中期商业银行贷款为主、辅以发行债券、信托、金融租赁和短期的金融典当等形式。以下列出这些融资方式的融资难易度、融资成本、融资规模等信息，并提出针对本项的融资组合。 金融租赁 金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有。 融资成本：融资成本较高（7％－11％）。 融资周期：融资周期长。 融资渠道：经中国人民银行批准、领有金融许可证的金融租赁公司有12家，经外经贸部批准设立的中外合资租赁公司有40余家，内贸局管理的经营性租赁公司有1000余家。 融资要求：金融租赁的审核手续严格。 案例：上海金融租赁公司“牵手”房地产开发企业和股份制商业银行，国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目运作成功——一次性完成融资6亿元。 2004年4月初，在上海金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约——上海一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签订了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订恶劣“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资资金额高达6亿元。 典当融资 典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。一般典当比较适合三个月之内的短期融资，如果企业对资金风险没有把握，不适合使用这种方式。 央行房贷规定对未取得土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证四证的项目，金融机构不得发放任何形式的贷款。而典当行可以在开发商四证未办齐全但已取得土地使用权证的情况下，凭土地使用权证到典当行进行抵押。 融资成本高：月息2.3％－3％。 融资数量少：典当资金一般都在土地价值的50％以下。 融资周期短：最长6个月。 私募基金 私募基金受我国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。 融资成本：较高，一般14.4％左右。 融资周期：较长，一般融资期限是3年。 融资渠道：私募基金。（1）以投资公司、资产管理公司形式存在的私募房地产投资基金；（2）以信托计划形式存在的私募房地产投资基金；（3）以基金管理公司形式存在的私募房地产投资基金。 融资要求：取决于各个私募基金的要求。 发行企业债券 债券发行须考虑的有关因素，具体包括发行额、面值、期限、偿还方式、票面利率、付息方式、发行价格、发行费用、有无担保等，由于公司债券通常是以发行条件进行分类的，所以，确定发行条件的同时也就确定了所发行债券的种类。适宜的发行条件可使筹资者顺利地筹集资金，使承销机构顺利地销售出债券，也使投资者易于做出投资决策。 融资成本：高。 融资周期：短期、中期、长期。 融资渠道：类似于发行股票，由承销商承销，整个过程至债券完全兑付前，公司须严格披露相关信息。 融资要求：发行公司债券对企业资格要求比较严格，这同时也是公司实力、信誉的最好证明。 退出机制：赎回债券。 其它：融资风险大、融资弹性小和对企业的要求高等。此外，短期融资券只在银行间债券市场交易，不对社会公众发行。 国内商业银行贷款 国内银行贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。 主要包括信用贷款、担保贷款。 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需提供任何抵押品的放款。 担保贷款包括担保品贷款和保证书担保贷款。 融资成本：6.5%-7%。 融资周期：最长3年。 融资渠道：国内商业银行。 融资要求：要求低，在提高中。 退出机制：偿还贷款。 国外商业银行贷款 国外银行贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。 融资成本：高。 融资周期：5—15年。 融资渠道：国外商业银行。 融资要求：审查严格，重视企业现金流及财务透明度。 退出机制：偿还贷款。 案例：德国国际房地产投资银行（HI）2004年7月首度投资中国内地房地产企业，为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元。 万科将中山项目80％的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司。 从法律上看这是一笔股权融资，属FDI。实际上HI并不拥有实际的控制权，根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR再加几个点的利息赎回股权；是一种实质上的商业贷款。 由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷有违当时的外汇管制，因而采取了这种曲线融资。 融资成本 融资期限 融资规模 融资渠道 国内商业银行贷款 6.75% 三年 不超过投资额65% 国内商业银行 国外商业银行贷款 不定 5—15年 不超过投资额65% 国外商业银行 发行企业债券 不定 不定 大 公众或定向发行 金融租赁（售后回租＋保理） 7%-11% 中长期 不超过投资额65% 新世纪金融租赁有限责任公司等12家 典当融资 月息2.5%～3% 短期融资 一般土地价值的50％以下 上海东方当行等 私募基金 一般14.4％左右 3年 不定 1.投资公司、资产管理；2.以信托计划形式存在；3.以基金管理公司形式存在。 以上融资渠道分析表明，国内商业银行贷款仍为目前最为常用的融资方式。 对本项目的开发建设期投融资组合设计建议： 方案一（在独立开发情况下）：55%自有资金+45%银行商业贷款（如有可能可考虑国外商业银行贷款、债券、金融租赁、私募基金、国外房地产投资基金）+典当融资（开发过程中资金链如发现危机时的救援融资）。 方案二（引入股权合作开发）：55%（自有资金+合作方资金）+45%银行商业贷款（如有可能可考虑国外商业银行贷款、债券、金融租赁、私募基金、国外房地产投资基金）+典当融资（开发过程中资金链如发现危机时的救援融资）。 7.2 项目运营阶段的融资与获利退出行为 项目开发建成后，进入了运营阶段，主要包括 出让股权-股东方的融资及退出行为 物业销售-业主退出 资产证券化-Reits-融资及退出行为 以下主要介绍出让股权及资产证券化的融资与退出行为： 7.2.1 出让股权 通过协议方式向合作方出让公司股权、或向第三方出让公司股权方式实现有效融资或退出行为。 融资渠道多样，包括出售给境外基金或与境外基金进行股权合作。 这种方式是运营期较为常用的公司融资及退出方式。 7.2.2 物业销售 以市场的方式实现业主资本回收及利润实现，物业销售成功即完成了获利退出过程。 7.2.3 资产证券化 资产证券化是，是指通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。商业票据、有抵押债券、股票等都属于这种形式的资产证券化。?一般而言,资产证券化是指发起人将缺乏流动性、但又可以产生稳定可预见未来现金收入的资产或资产组合(即基础资产),出售给特定的发行人,或者将该基础资产信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在金融市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。 目前REIT是房地产资产证券化的主要渠道。 REITS REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 案例：越秀REITS上市 2005年12月21日，中国是个房地产投资信托基金——越秀房地产投资信托基金（HK405）在香港上市，这是国际资本市场上首只以中国内地房地产为资产的房地产投资信托基金，也是香港股市第三支REITS。 该REITS里面包括白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利广场。越秀REITS发行价为3.075港元，共发行5.83亿单位，筹资18亿港元，越秀投资将持有越秀REITS总份额的40％，公众持有另外的60％。 特点:与其他一些房地产资产融资方式的比较，REITs具有快速,低成本实现较大金额套现的优势。 假设市场未来一年预期租金收入为2.8亿元，则资产价格约为30亿元，若利用30%贷款，70%发行基金单位，自持基金单位的30%，即约占总资产价值的21%，则可获得约为23.7亿元的巨额套现。 融资相对数量较大，资产通过REITs操作可以获得的资金量是根据 市场未来一年可实现的租金预计收入与市场要求的回报率计算出来的，基本体现了物业的市场价值。目前香港市场对大陆资产的回报率要求约为6.5%，这一回报率明显低于境外基金收购或股权参与国内的商业资产投资所要求的回报率。 境外基金的做法基本上都是以较低的成本进入，然后通过在海外资本市场做REITs而溢价退出。 融资成本：资金成本约为5.74％，低于REITs前融资成本水平。 融资要求：从现有的REITs组建的资产要求看，REITs的操作是至少约30亿元人民币的资产组合，这就意味着我们现有能够打包进入REITs的物业价值要达到30亿元。其它要求参见各国REITS的上市要求，由于国内《产业投资基金法规》尚未出台，一般实现境外上市，需符合各国的REITS上市要求。 融资渠道：MT、凯德置地、MG、ING 总体而言，通过REITs上市募集资金，可以获得比出售给境外基金或与境外基金进行股权合作更高的收益。 产权式REITS（准REITS） “产权式REITs”的运营模式是通过产权式REITs发起资产包，实现投资人对物业的有权持有，并成立资产管理公司，对物业按REITs规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的，该产权单位按标准REITs设计，通过产业投资基金的转换，可以与未来上市REITs的基金单位实现对价。 案例：镇江快鹿产业港 日前，嘉富诚已与快鹿产业港达成合作协议，并在镇江新区成立了一家资产管理公司，统一管理近2.1平方公里的工业地产，并以镇江新区快鹿产业港工业标准厂房建立资产包。而快鹿产业港产权式REITs资产包的规模在20亿元人民币左右。 特点：通过“股权质押、资产抵押、租约锁定”三重风险控制机制，设立专门的REITs。将于三年内上市。 融资成本：目前镇江快鹿产业港的产权式REITs认购产品的期限设置为1年期、2年期和3年期。不到12% 融资渠道：嘉富诚投资公司等。 融资要求：物业标准：工业物业要求基础设施完善，可实行连层或整层分割出租。整体一般应进行封闭式集中物业管理，总面积应在10万平方米以上，招商完成率达到80％以上。净值标准：收集物业投资、负债、开发、经营的全部信息，经过净资产值评估(NAV)，每年净收入在1800万元以上，未来租金收益率不低于12％，净资产收益率（ROE）大于20%，物业可负债至最高45％，零散出售比例不得超过每栋物业总面积的5％ 退出机制：预期3年上市的目标如果实现，现有的认购人有优先认购上市REITs的权利。如果未能实现，也可以选择退出，赎回投资和合同约定的收益。 7.2.4 项目运营阶段的融资组合设计 项目融资方式可以概括为股权融资和债权融资两大类。本项目采取股权＋债券的融资模式，本项目在运营阶段将采取以下的融资组合设计： 股权转让 + REITS(目前可采用产权式REITS) + 分栋出售 八、项目风险及规避策略 作为超大规模的投资项目，本项目在开发建设和运营过程中将面临各种风险，需要采取各种策略来规避与降低风险。下面主要从四个方面分析本项目可能遭遇的风险，并提出相应的规避策略。 8.1市场风险及规避策略 8.1.1市场风险 招商风险 本项目高标准规划、高水平建设，打造全国一流、国际知名的以研发办公园区，由于本项目位于星沙经开区，因此目前而言，具有一定的区 域及配套竞争劣势。 工业房地产市场价格变化风险 本项目所在片区虽出租率较高,但由于政府提高容积率政策、其它区域工业园的竞争，未来供求关系存在一定的不确定性，因此，工业房地产市场价格的变化，会直接影响到本项目的收益。 入驻客户对租售合同违约风险 除了一些市场供需方面的风险外，对已签了租售协议的入驻客户仍然存在客户违约的风险。入驻客户出于多方面考虑，在租约合同履行一段时间后均有各种违约可能。因此，对入驻客户审核、在签租售合同时周密考虑、对已园企业做好服务均非常重要。 入驻客户自身经营风险 对已入驻的客户，如果企业均为质素不好，竞争力不强的客户，在运营过程中有破产或解散的可能，这类企业如果比例较大，会影响到本项目租金收入的稳定性。因此，也应充分考虑入驻客户的质素结构。 单一或少量客户结构风险 根据二八定律，如果80%以上的租售面积由20%以下的客户占有，这是风险很大的一种客户结构。一旦一种客户离开，对业主租售收入的损失也很大。业主为保住这为数不多的几个客户，只有在客户的很多不合理要求上让步，反而增加业主的经营管理成本。因此，相对分散客户结构，减少租售风险。 8.1.2规避策略 为了规避招商风险，建议采取以下策略： 园区建设应符合目标客户的心理需求。 从功能布局上，需注意绿化环境、开放空间、安静氛围的营造，生产区域不宜引进有噪音、有污染的企业进驻园区。 从开发次序上，分期滚动开发，一期开发比例较小，后面逐期加大开发面积。 从住宿安排上，适应研发设计类脑力劳动者的需求，建设中高档、开阔、舒适、独立的单身公寓空间，创造留住人才的生活环境。 多元招商策略。 广泛宣传。充分利用各种广告宣传媒体，积极策划各类宣传推介活动，塑造本项目的整体形象与品牌特征，不断扩大知名度与影响力，增强本项目对潜在客户的吸引力，吸引目标客户入驻。 适度提前招商。工业房地产与住宅地产的一个重要差异是，工业地产的建筑结构必须与相应的业态相吻合。因此，在项目规划设计时，应确定项目定位，接洽主要的合作对象，确定合作意向，并根据定位与招商对象的特色进行相应的建筑设计。 定向招商。根椐每个子项目的具体定位，主动到相关的产业集聚地、龙头厂家、知名设计企业等进行招商，提高招商效率。 根据市场适时调整租售价格。 市场价格是变动的，目前设定的未来市场价格会有一定的偏差，因此，应跟踪市场价格的变化，适时调整租金价格，以保证理想的出租率及租金总收入。 注意控制客户租售结构。 防止80%的租售面积被20%的企业控制，另外，5-10年长期、2-4中期，1年期的租约比例可按20%、40%、40%设定，即可以根据市场变化调整客户，又保持一定的稳定性。 了解客户、服务客户、留住客户。 加强园区管理，定期了解客户需求，做好客户服务，留住优质客户，打造品牌园区。 注意控制客户质素结构 优质客户（包括知名、中型及小型潜力客户）比例应维持在80%左右。 8.2资金风险及规避策略 8.2.1资金风险 独立开发的资金风险 作为较大规模的投资项目，本项目不仅面临着巨额的建设开发费用，而且还需要大量的项目前期广告推介及运营资金。由于项目工程庞大，时间跨度长，在整体运营过程中，存在着诸多的不可预见因素。无论哪个环节出现问题，都可能造成资金链的断裂，引发巨大的资金风险。此外，相对于本项目的规模而言，开发商的资金实力相对较弱，从而加大了资金风险。 合作开发的资金风险 合作开发为项目方减轻了资金压力，但同时又增添了资金能否按时到位的风险。如果合作方自身或关联公司的财务问题而引起资金链的断裂，对项目的顺利开发与建设运营依然会带来巨大的风险。 8.2.2规避策略 为了规避资金风险，建议采取以下投资与开发策略： 分期开发，滚动投资，以减轻资金压力。 保障资金到位的方法及合同违约责任 如合作开发，对合作方及其关联公司进行仔细的公司财务状况、银行资信、负债状况的评估，另在签定双方合作协议时，需充分考虑到这些风险，在协议条款进行相关的约定，如资产抵押、保证金等方式。 采取灵活的租售方式。 对于工业地产的主体建筑，应采取租赁方式，以便于管理。具体可采取短期租约与长期租约相结合的方式。对于一些实力强大的主力、半主力入驻客户，可采取低租金长租约的租赁方式，以维护市场稳定性；对于一般客户，宜采取一年左右的短期租约，有利于开发商更好地享受未来市场成长所带来的不断增长的租金收益。对于主体建筑以外的地产，宜采取出售的方式，以加快资金回笼。 针对不同的子项目特点，引进相关的战略合作伙伴，如国内外大型工业地产开发、房地产基金、大型研发企业等等，通过股权合作方式，结成战略同盟，实现利益共享、风险共担，从而既有助于引进资金，又可利用对方的经验与行业背景，提高项目运作水平。 委托香港及海外专业融资服务机构进行融资，扩展融资渠道，提高融资效率。 当前期项目取得一定收益、物业价值增加较大时，可将物业转手或者采用REITS机制退出，以利用资本市场的资金。 8.3新竞争者风险及规避策略 8.3.1新竞争者风险 尽管目前长沙没有与本项目定位相似的竞争者，但是，从发展的角度看，在相对漫长的项目建设期内，可能会出现类似项目，形成新的强劲竞争对手，从而对本项目带来新的挑战。 8.3.2规避策略 为了规避新竞争者风险，建议采取以下策略： 通过高起点规划、高标准建设、高水平管理，从硬件建设到软件服务，从整体到细节，多方努力将本项目打造成全生态独栋研发园区，从而提高后进者的竞争门槛，减少潜在的竞争者。 对不同的潜在竞争对手，采取不同的竞争策略。对位于特区内新竞争者，针对它们在交通、停车、周边环境等方面难以克服的瓶颈，可在项目内部交通网络、停车设施、公共休闲场所、产业配套等方面构筑独特的竞争优势；对于其它新开发区的潜在竞争者，则应在园区服务、管理模式、园区品牌、环境特色等方面构筑竞争优势，并在广告宣传与建设时间上先声夺人，抢占新型业态的制高点。 整体规划，灵活调整。在明确界定项目主题定位、档次定位、辐射范围和主要功能的基础上，在各功能的比例、子项目的具体业态等方面留下调整余地，根据市场的发展态势灵活调整子项目的功能组合与业态选择，以降低竞争者风险。 8.4政策风险及规避策略 8.4.1政策风险 政策风险是大型开发项目的一项不可忽视的风险，国家税收政策、利率与汇率政策、房地产与土地开发政策等各项政策都可能出现新的变化，从而对项目的投资运营带来新的不确定性。 8.4.2规避策略 为了规避政策风险，建议采取以下策略： 积极塑造本项目的社会公众形象，提高项目的知名度与美誉度，争取在公众印象中将本项目的成功运作与政府执政业绩、形象相联系，争取政策向工业设计城的倾斜。 及时跟踪与研究国家税收政策、利率与汇率政策、房地产与土地开发政策等各项政策的演变趋势及其对本项目的影响，及早做好各种应对准备，减少政策变动的损失。 8.5合作风险及规避策略 8.5.1政策风险 本项目如采用合作方式进行开发建设，那么合作风险也是本项目的主要风险，不仅存在是否有符合条件的合作方风险，即使与合作方达成协议，还存在合作方履约风险、财务风险和经营管理等风险。 能否寻找到优秀的合作方 本项目情况较为复杂，目标合作方不仅要有政府背景、还需有开发经验、雄厚的资金实力、良好的银行信誉等等，这就为我们寻找满意的合作方带来难度。 合作方的违约风险 既使与合作方达成了协议，在合作过程中，合作方有因单方原因而违约的风险，导致本项目不能正常进行，或影响项目开发建议进度，或影响后期的招商和经营管理。乃至影响项目的合法手续办理。 合作方的财务风险 如合作方自身财务出现了问题，也会影响到本项目的开工时间、建设进度、完工时间及后期的招商运营。因此，选择合作方时要对合作方资信进行细致的评估。 合作方的股权变化风险 如合作方自身经营管理不稳定，处于被兼并或股权转让的变动过程中，很有可能会影响到本项目的资金落实，从而影响本项目的正常开工、建设、招商及管理等项目运营。 8.5.2规避策略 设定合作伙伴的选择标准 项目的开发建设以及整个经营期，除需投入巨额资金外，也会遭遇国家宏观调控政策、市场以及合作方等多方面的风险，因此合作伙伴的选择非常关键。以下就我行的经验，就本项目提出如下五条合作伙伴的选择标准。 合作方有良好银行信誉---AAA等级 银行信誉可以反映投资人的资金还贷的信用度，有良好信用度的企业相对资金风险低，可以保证项目建筑初期到整个开发过程的资金按时到位。建议选择合作人的银行信誉为AAA等级。 合作方有一定的客户资源 合作方有一定的客户资源有利于项目招商工作的顺利开展，有效降低项目日后招商风险。 合作方有一定市场知名度，能产生良好的品牌效应 本项目由于区位交通条件相对劣势,因此选择的合作方应有一定的市场知名度,如良好的开发商品牌、物业管理品牌，以期通过品牌效应吸引优质企业入驻，提高项目的入驻率和影响力。 合作方需有一定的资金实力 本项目的开发需投入巨额的资金，因此要求合作方有资金实力，可以减少因资金不足而影响项目开发进度的风险。 合作人需有科技园区的开发或经营管理经验 本项目定位于科技研发园，有别于其它一般的工业园区，本行建议在选择合作方有开发经验或管理经验，可以优先考虑。 在合作协议中设定履约保证金、履约条款、履约期限、违约金、其它违约条件等。 银行出具保函、第三方担保、资产抵押等等方法。 综上所述，项目的投资风险在开发过程中存在，但成功开发比例高。因此，前瞻性的预警体系、高效的运营措施是本项目开发过程中的关键。 本站文章部分内容转载自互联网，供读者交流和学习，如有涉及作者版权问题请及时与我们联系，以便更正或删除。感谢所有提供信息材料的网站，并欢迎各类媒体与我们进行文章共享合作。
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